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maison vente 5 pieces nogent 145m2

VilleNogent (52)
Surface145
Coût Total157 830
Loyer Annuel11 562
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 696,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison au cœur de la ville composée : D'une entrée, cuisine, salon, salle à manger, 4 chambres, 2 salles d'eau, pièce dressing ainsi qu'un local technique pouvant être transformé en garage. Jardin sur le devant et côté. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-moi vite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 344 et classe CLIMAT E indice 69. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Wendy FERNANDES mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de chaumont sous le numéro 891462277, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Total : 157 830
Prix d'acquisition : 101 000
Travaux : 48 750
Valeur du bien : 149 750
Frais de notaire : 8 080
Coût estimé : 8 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 964€/mois
Loyer annuel estimé : 11562€/an
Fourchette totale : 745€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 8940€ - 14954€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :785,71 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 928
Prix d'achat :101 000
Décote à l'achat :-12 928 (-11.3%)
Marge achat-revente :-43 902€ (-38.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 836,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 210,25
Coût de l'assurance :13 810,13
Taxe foncière : 1 156,22€/an
Soit par mois : 96,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 750(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 562 €/an
Calcul : 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 830 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 913
Revenus locatifs : +11 562
Charges déductibles : -55 913
Résultat foncier Année 1 : -44 351(Déficit de 44 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 951
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 163 €/an
Revenus locatifs : +11 562
Charges déductibles : -7 163
Résultat foncier Années 2+ : 4 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22951.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 56255 9195 460-44 35621 400 €22 956 €22 956 €
211 7937 0265 3174 768--18 188 €
312 0296 8775 1695 152--13 037 €
412 2706 7245 0155 546--7 491 €
512 5156 5654 8575 950--1 541 €
612 7666 4014 6926 365---
713 0216 2304 5226 791---
813 2816 0544 3457 227---
913 5475 8714 1637 676---
1013 8185 6823 9738 136---
1114 0945 4863 7778 608---
1214 3765 2833 5759 093---
1314 6645 0733 3659 591---
1414 9574 8563 14710 101---
1515 2564 6302 92210 626---
1615 5614 3972 68811 164---
1715 8724 1552 44711 717---
1816 1903 9052 19712 285---
1916 5143 6461 93712 868---
2016 8443 3781 66913 466---
2117 1813 1001 39114 081---
2217 5242 8121 10314 712---
2317 8752 51480515 361---
2418 2322 20649716 027---
2518 5971 88617716 711---
TOTAL370 340170 67679 210199 66521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 665
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 428-6 420+8 848
2+2 4280+2 428
3+2 4280+2 428
4+2 4280+2 428
5+2 4280+2 428
6+2 428+1 447+981
7+2 428+2 037+391
8+2 428+2 168+260
9+2 428+2 303+125
10+2 428+2 441-13
11+2 428+2 582-154
12+2 428+2 728-300
13+2 428+2 877-449
14+2 428+3 030-602
15+2 428+3 188-760
16+2 428+3 349-921
17+2 428+3 515-1 087
18+2 428+3 685-1 257
19+2 428+3 860-1 432
20+2 428+4 040-1 612
21+2 428+4 224-1 796
22+2 428+4 414-1 986
23+2 428+4 608-2 180
24+2 428+4 808-2 380
25+2 428+5 013-2 585
Total+60 700+59 899+801
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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