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Appartement 3 pièces 52 m²

VilleAgde (34)
Surface52m²
Coût Total127 992€
Loyer Annuel7 101€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 728,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 52 m² - Appartement Le Cap d'Agde 3 pièces 52 m2

L' agence Laforêt Agde vous propose à la vente un appartement de type 3, comprenant une entrée, un séjour avec climatisation, un coin cuisine aménagé, une salle d'eau, deux pièces pouvant être utilisées en chambres , et un WC indépendant. L'appartement est actuellement loué 580 euros /mois hors charges. Bail en cours jusqu'au 08/04/2028. Ideal investisseur A voir très vite ! Agence Laforêt Agde Bd de Monaco [Coordonnées masquées] (8.31 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 126 lots - dont 63 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1380 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1322 Date de réalisation du diagnostic : 20/01/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,31% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 83 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 126 Charges prévisionnelles annuelles : 1380 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 980 € et 1 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.274223, 3.483271
Total : 127 992€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 30 900€
Valeur du bien : 120 800€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7101€/an
Fourchette totale : 456€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5469€ - 9220€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 789,66 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 062 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-159 162€ (-63.9%)
Marge achat-revente :121 070€ (48.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 662,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 160,33€
Coût de l'assurance :9 599,40€
Taxe foncière : 710,11€/an
Soit par mois : 59,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 591,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo si usés, mise aux normes plomberie.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 992 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 607 €
Revenus locatifs : +7 101 €
Charges déductibles : -37 607 €
Résultat foncier Année 1 : -30 506 €(Déficit de 30 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 707 €/an
Revenus locatifs : +7 101 €
Charges déductibles : -6 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9105.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 101 €37 611 €4 237 €-30 510 €21 400 €9 110 €9 110 €
27 243 €6 598 €4 124 €645 €--8 465 €
37 388 €6 481 €4 007 €907 €--7 557 €
47 536 €6 360 €3 885 €1 176 €--6 381 €
57 686 €6 234 €3 760 €1 452 €--4 929 €
67 840 €6 105 €3 631 €1 735 €--3 194 €
77 997 €5 971 €3 497 €2 026 €--1 168 €
88 157 €5 833 €3 358 €2 324 €---
98 320 €5 689 €3 215 €2 631 €---
108 486 €5 541 €3 067 €2 945 €---
118 656 €5 388 €2 914 €3 268 €---
128 829 €5 230 €2 756 €3 599 €---
139 006 €5 066 €2 592 €3 939 €---
149 186 €4 897 €2 423 €4 289 €---
159 370 €4 722 €2 248 €4 647 €---
169 557 €4 541 €2 067 €5 016 €---
179 748 €4 354 €1 880 €5 394 €---
189 943 €4 161 €1 687 €5 782 €---
1910 142 €3 961 €1 487 €6 181 €---
2010 345 €3 754 €1 280 €6 591 €---
2110 552 €3 540 €1 066 €7 012 €---
2210 763 €3 319 €845 €7 444 €---
2310 978 €3 090 €616 €7 888 €---
2411 198 €2 854 €380 €8 344 €---
2511 422 €2 610 €136 €8 812 €---
TOTAL227 449 €153 912 €61 160 €73 537 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 491 €-6 420 €+7 911 €
2+1 491 €0 €+1 491 €
3+1 491 €0 €+1 491 €
4+1 491 €0 €+1 491 €
5+1 491 €0 €+1 491 €
6+1 491 €0 €+1 491 €
7+1 491 €0 €+1 491 €
8+1 491 €+347 €+1 144 €
9+1 491 €+789 €+702 €
10+1 491 €+884 €+607 €
11+1 491 €+980 €+511 €
12+1 491 €+1 080 €+411 €
13+1 491 €+1 182 €+309 €
14+1 491 €+1 287 €+204 €
15+1 491 €+1 394 €+97 €
16+1 491 €+1 505 €-14 €
17+1 491 €+1 618 €-127 €
18+1 491 €+1 735 €-244 €
19+1 491 €+1 854 €-363 €
20+1 491 €+1 977 €-486 €
21+1 491 €+2 103 €-612 €
22+1 491 €+2 233 €-742 €
23+1 491 €+2 366 €-875 €
24+1 491 €+2 503 €-1 012 €
25+1 491 €+2 644 €-1 153 €
Total+37 275 €+22 061 €+15 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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