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Appartement 5 pièces 99 m²

VilleSaint-Vincent (43)
Surface99
Coût Total92 240
Loyer Annuel8 125
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 787,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 99 m² - À Saint Vincent, dans un environnement paisible, cet appartement de 5 pièces est proposé à la vente pour 78000 €. Il comprend une entrée, un séjour, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains, un débarras et un cellier. A l'étage une salle d'eau avec wc, deux chambres et une pièce bureau/chambre d'enfant. Offrant ainsi un espace de vie fonctionnel et pratique sur une surface habitable d'environ 100 m². L'un des atouts de ce bien est son accès à un terrain commun, offrant un espace supplémentaire pour se détendre ou profiter de la nature. Cette propriété est idéale pour ceux qui cherchent un logement tranquille et bénéficiant d'un cadre de vie apaisé, loin de l'agitation urbaine. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3750.0 € et 5120.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 3894 Consommation énergétique : 502 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 16 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 1 € Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Vincent
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43800
Coordonnées : 45.145897, 3.910358
Total : 92 240
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 86 000
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8125€/an
Fourchette totale : 516€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6189€ - 10666€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 11.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 013,73 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :199 359
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-121 359 (-60.9%)
Marge achat-revente :107 119€ (53.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 292,55
Coût de l'assurance :8 071,00
Taxe foncière : 812,46€/an
Soit par mois : 67,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 677,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: 2 salons (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salons en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 125 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 240 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 324
Revenus locatifs : +8 125
Charges déductibles : -12 324
Résultat foncier Année 1 : -4 200(Déficit de 4 200 €)
Imputable sur revenu global : 4 200
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 324 €/an
Revenus locatifs : +8 125
Charges déductibles : -4 324
Résultat foncier Années 2+ : 3 800 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 12512 3273 191-4 2034 203 €--
28 2874 2443 1074 043---
38 4534 1573 0214 296---
48 6224 0672 9314 554---
58 7943 9752 8384 820---
68 9703 8782 7425 092---
79 1503 7792 6435 371---
89 3333 6762 5395 657---
99 5193 5692 4335 950---
109 7103 4582 3226 251---
119 9043 3442 2086 560---
1210 1023 2252 0896 876---
1310 3043 1031 9667 201---
1410 5102 9751 8397 535---
1510 7202 8441 7077 876---
1610 9352 7071 5718 227---
1711 1532 5661 4308 587---
1811 3762 4201 2848 956---
1911 6042 2691 1329 335---
2011 8362 1129759 724---
2112 0731 94981310 123---
2212 3141 78164510 533---
2312 5601 60747110 953---
2412 8121 42729011 385---
2513 0681 24010411 828---
TOTAL260 23282 70046 293177 5324 203Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 261
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 532
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706-1 261+2 967
2+1 706+1 213+493
3+1 706+1 289+417
4+1 706+1 366+340
5+1 706+1 446+260
6+1 706+1 528+178
7+1 706+1 611+95
8+1 706+1 697+9
9+1 706+1 785-79
10+1 706+1 875-169
11+1 706+1 968-262
12+1 706+2 063-357
13+1 706+2 160-454
14+1 706+2 260-554
15+1 706+2 363-657
16+1 706+2 468-762
17+1 706+2 576-870
18+1 706+2 687-981
19+1 706+2 801-1 095
20+1 706+2 917-1 211
21+1 706+3 037-1 331
22+1 706+3 160-1 454
23+1 706+3 286-1 580
24+1 706+3 415-1 709
25+1 706+3 548-1 842
Total+42 650+53 260+-10 610
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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