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Achat : Appartement Beaucaire (30300)

VilleBeaucaire (30)
Surface78m²
Coût Total144 300€
Loyer Annuel9 013€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 110 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 410,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement À Vendre. Bel appartement de 78 m² à vendre, idéalement situé en plein centre-ville de Beaucaire. Installé dans un immeuble datant de 1949, ce logement en bon état offre un confort immédiat et un charme typique de l'ancien. Vous disposerez d'un séjour lumineux, de deux chambres bien agencées et d'une cuisine fonctionnelle, parfait pour une famille ou en investissement locatif. Autres atouts appréciables : un emplacement central proche de toutes commodités (commerces, transports et écoles) et un emplacement de parking ,rare en centre-ville. L'appartement bénéficie d'une bonne distribution des pièces et d'une luminosité naturelle agréable. Prestations stables et entretien régulier soulignent son bon état général. Opportunité à saisir pour qui recherche un pied-à-terre pratique ou un bien rentable au cœur de Beaucaire. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite.

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.807720, 4.645476
Total : 144 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9013€/an
Fourchette totale : 605€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 7257€ - 11196€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,19 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 763 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+11 237€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-45 537€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 743,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 804,36€
Coût de l'assurance :10 822,50€
Taxe foncière : 901,35€/an
Soit par mois : 75,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des installations sanitaires vieillissantes
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres, incluant peinture et éventuel remplacement de parquet
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - usure visible et décoration datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2.7/5 visible - décoration datée nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon, incluant peinture et rafraîchissement des installations
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, incluant tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre: 1000€, Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 1 salon complet = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 013 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 535 €
Revenus locatifs : +9 013 €
Charges déductibles : -31 535 €
Résultat foncier Année 1 : -22 521 €(Déficit de 22 521 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 035 €/an
Revenus locatifs : +9 013 €
Charges déductibles : -6 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11821.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 013 €31 539 €4 705 €-22 526 €10 700 €11 826 €11 826 €
29 194 €5 913 €4 578 €3 281 €--8 545 €
39 378 €5 782 €4 448 €3 596 €--4 949 €
49 565 €5 647 €4 312 €3 919 €--1 030 €
59 757 €5 507 €4 173 €4 250 €---
69 952 €5 362 €4 028 €4 589 €---
710 151 €5 213 €3 879 €4 938 €---
810 354 €5 059 €3 725 €5 295 €---
910 561 €4 899 €3 565 €5 661 €---
1010 772 €4 735 €3 400 €6 037 €---
1110 987 €4 564 €3 230 €6 423 €---
1211 207 €4 388 €3 054 €6 819 €---
1311 431 €4 206 €2 872 €7 225 €---
1411 660 €4 018 €2 684 €7 642 €---
1511 893 €3 824 €2 490 €8 069 €---
1612 131 €3 623 €2 289 €8 508 €---
1712 374 €3 415 €2 081 €8 958 €---
1812 621 €3 201 €1 867 €9 420 €---
1912 873 €2 979 €1 645 €9 894 €---
2013 131 €2 750 €1 416 €10 381 €---
2113 394 €2 513 €1 179 €10 880 €---
2213 661 €2 269 €934 €11 393 €---
2313 935 €2 016 €681 €11 919 €---
2414 213 €1 754 €420 €12 459 €---
2514 498 €1 484 €150 €13 014 €---
TOTAL288 705 €126 661 €67 804 €162 044 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 893 €-3 210 €+5 103 €
2+1 893 €0 €+1 893 €
3+1 893 €0 €+1 893 €
4+1 893 €0 €+1 893 €
5+1 893 €+966 €+927 €
6+1 893 €+1 377 €+516 €
7+1 893 €+1 481 €+412 €
8+1 893 €+1 588 €+305 €
9+1 893 €+1 698 €+195 €
10+1 893 €+1 811 €+82 €
11+1 893 €+1 927 €-34 €
12+1 893 €+2 046 €-153 €
13+1 893 €+2 168 €-275 €
14+1 893 €+2 293 €-400 €
15+1 893 €+2 421 €-528 €
16+1 893 €+2 552 €-659 €
17+1 893 €+2 687 €-794 €
18+1 893 €+2 826 €-933 €
19+1 893 €+2 968 €-1 075 €
20+1 893 €+3 114 €-1 221 €
21+1 893 €+3 264 €-1 371 €
22+1 893 €+3 418 €-1 525 €
23+1 893 €+3 576 €-1 683 €
24+1 893 €+3 738 €-1 845 €
25+1 893 €+3 904 €-2 011 €
Total+47 325 €+48 613 €+-1 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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