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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleAutainville (41)
Surface102.4m²
Coût Total161 076€
Loyer Annuel9 740€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 102.4 m²
Prix au m² : 931,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de plain pied située dans un village paisible, avec sa magnifique grange attenante, à 10 min nord d'Ouzouer le Marché et 15 min sud de Châteaudun se compose : entrée, cuisine, pièce à vivre, deux chambres, grande pièce traversante, salle d'eau, wc. Cave, grange attenante. Le tout sur un terrain clos et arboré d'environ 1 599 m2.

95 400 euros. 90 000 euros + Honoraires de négo. : 5 400 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Autainville
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41240
Coordonnées : 47.927004, 1.478094
Total : 161 076€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 58 044€
Valeur du bien : 153 444€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.4m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9740€/an
Fourchette totale : 652€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7819€ - 12133€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,77 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 709 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :+8 691€ (+10.0%)
Marge achat-revente :-74 367€ (-85.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 255,46€
Coût de l'assurance :14 094,15€
Taxe foncière : 973,99€/an
Soit par mois : 81,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102.4 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102.4 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres : revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 044 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 144€
    Isolation toiture/combles: 102.4 m² × 60€/m² = 6144€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 400€
    Rénovation complète chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autainville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 244€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 740 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 076 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 044 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 989 €
Revenus locatifs : +9 740 €
Charges déductibles : -64 989 €
Résultat foncier Année 1 : -55 249 €(Déficit de 55 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 945 €/an
Revenus locatifs : +9 740 €
Charges déductibles : -6 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33848.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 740 €64 994 €5 412 €-55 254 €21 400 €33 854 €33 854 €
29 935 €6 806 €5 268 €3 129 €--30 725 €
310 133 €6 658 €5 120 €3 476 €--27 250 €
410 336 €6 504 €4 966 €3 832 €--23 417 €
510 543 €6 345 €4 807 €4 198 €--19 219 €
610 754 €6 180 €4 642 €4 574 €--14 645 €
710 969 €6 010 €4 472 €4 959 €--9 686 €
811 188 €5 834 €4 296 €5 355 €--4 332 €
911 412 €5 651 €4 114 €5 761 €---
1011 640 €5 463 €3 925 €6 177 €---
1111 873 €5 268 €3 730 €6 605 €---
1212 110 €5 066 €3 528 €7 044 €---
1312 353 €4 857 €3 319 €7 495 €---
1412 600 €4 641 €3 103 €7 959 €---
1512 852 €4 418 €2 880 €8 434 €---
1613 109 €4 187 €2 649 €8 922 €---
1713 371 €3 947 €2 410 €9 423 €---
1813 638 €3 700 €2 162 €9 938 €---
1913 911 €3 444 €1 906 €10 467 €---
2014 189 €3 179 €1 642 €11 010 €---
2114 473 €2 905 €1 368 €11 568 €---
2214 762 €2 622 €1 084 €12 140 €---
2315 058 €2 329 €791 €12 729 €---
2415 359 €2 026 €488 €13 333 €---
2515 666 €1 712 €174 €13 954 €---
TOTAL311 973 €174 743 €78 255 €137 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 045 €-6 420 €+8 465 €
2+2 045 €0 €+2 045 €
3+2 045 €0 €+2 045 €
4+2 045 €0 €+2 045 €
5+2 045 €0 €+2 045 €
6+2 045 €0 €+2 045 €
7+2 045 €0 €+2 045 €
8+2 045 €0 €+2 045 €
9+2 045 €+429 €+1 616 €
10+2 045 €+1 853 €+192 €
11+2 045 €+1 982 €+63 €
12+2 045 €+2 113 €-68 €
13+2 045 €+2 249 €-204 €
14+2 045 €+2 388 €-343 €
15+2 045 €+2 530 €-485 €
16+2 045 €+2 677 €-632 €
17+2 045 €+2 827 €-782 €
18+2 045 €+2 981 €-936 €
19+2 045 €+3 140 €-1 095 €
20+2 045 €+3 303 €-1 258 €
21+2 045 €+3 470 €-1 425 €
22+2 045 €+3 642 €-1 597 €
23+2 045 €+3 819 €-1 774 €
24+2 045 €+4 000 €-1 955 €
25+2 045 €+4 186 €-2 141 €
Total+51 125 €+41 169 €+9 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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