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STUDIO 28M² CENTRE VILLE

VilleAgen (47)
Surface28m²
Coût Total79 960€
Loyer Annuel4 011€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

APPARTEMENT 28M² CENTRE VILLE D'AGEN Au coeur du centre ville d'Agen, venez découvrir cet appartement de 28m², situé dans une copropriété bénévole à taille humaine de seulement 6 lots. L'appartement offre une pièce à vivre avec cuisine, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Equipé de menuiseries en PVC double vitrage, ce logement représente une belle opportunité pour un investissement locatif ou un premier achat. Les atouts :

  • 28m²
  • Centre ville d'Agen
  • Chambre séparée
  • PVC double vitrage Honoraires inclus de 14.29% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 35 000 €. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1370.00 € et 1900.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.
  • https://files.netty.immo/file/company55406bzw/4475/x475y/honoraires_lsa_9.pdf
Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.201524, 0.621763
Total : 79 960€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 36 760€
Valeur du bien : 76 760€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 334€/mois
Loyer annuel estimé : 4011€/an
Fourchette totale : 269€ - 416€/mois
Fourchette annuelle : 3223€ - 4991€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720 €/m²
Basé sur :451 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 160 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-8 160€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-31 800€ (-66.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :401,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 424,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 387,04€
Coût de l'assurance :6 996,50€
Taxe foncière : 401,10€/an
Soit par mois : 33,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 334,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 457,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 647 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour salon sans photo - rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 760 €(1 313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (carrelage, douche, lavabo, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 760€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon - Rénovation:2 500€
    Rénovation salon: 16 m² × 150€/m² = 2400€, Mise aux normes électricité: 100€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 011 €/an
Calcul : 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 220 €
Revenus locatifs : +4 011 €
Charges déductibles : -40 220 €
Résultat foncier Année 1 : -36 209 €(Déficit de 36 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 460 €/an
Revenus locatifs : +4 011 €
Charges déductibles : -3 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14809.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 011 €40 223 €2 782 €-36 212 €21 400 €14 812 €14 812 €
24 091 €3 390 €2 709 €701 €--14 111 €
34 173 €3 315 €2 634 €858 €--13 253 €
44 256 €3 237 €2 556 €1 019 €--12 234 €
54 342 €3 156 €2 475 €1 185 €--11 048 €
64 428 €3 073 €2 392 €1 356 €--9 692 €
74 517 €2 986 €2 305 €1 531 €--8 161 €
84 607 €2 896 €2 215 €1 711 €--6 450 €
94 699 €2 803 €2 122 €1 896 €--4 554 €
104 793 €2 707 €2 026 €2 087 €--2 467 €
114 889 €2 607 €1 926 €2 282 €--185 €
124 987 €2 504 €1 823 €2 483 €---
135 087 €2 397 €1 716 €2 690 €---
145 189 €2 286 €1 605 €2 903 €---
155 292 €2 171 €1 490 €3 121 €---
165 398 €2 052 €1 371 €3 346 €---
175 506 €1 929 €1 248 €3 577 €---
185 616 €1 802 €1 121 €3 815 €---
195 729 €1 670 €989 €4 059 €---
205 843 €1 533 €852 €4 310 €---
215 960 €1 391 €710 €4 569 €---
226 079 €1 244 €563 €4 835 €---
236 201 €1 092 €411 €5 109 €---
246 325 €935 €254 €5 390 €---
256 451 €771 €91 €5 680 €---
TOTAL128 473 €94 171 €40 387 €34 302 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+842 €-6 420 €+7 262 €
2+842 €0 €+842 €
3+842 €0 €+842 €
4+842 €0 €+842 €
5+842 €0 €+842 €
6+842 €0 €+842 €
7+842 €0 €+842 €
8+842 €0 €+842 €
9+842 €0 €+842 €
10+842 €0 €+842 €
11+842 €0 €+842 €
12+842 €+745 €+97 €
13+842 €+807 €+35 €
14+842 €+871 €-29 €
15+842 €+936 €-94 €
16+842 €+1 004 €-162 €
17+842 €+1 073 €-231 €
18+842 €+1 144 €-302 €
19+842 €+1 218 €-376 €
20+842 €+1 293 €-451 €
21+842 €+1 371 €-529 €
22+842 €+1 451 €-609 €
23+842 €+1 533 €-691 €
24+842 €+1 617 €-775 €
25+842 €+1 704 €-862 €
Total+21 050 €+10 346 €+10 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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