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Détails du bien

VilleMetz (57)
Surface101m²
Coût Total217 920€
Loyer Annuel12 849€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 475,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Total : 217 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 206 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12849€/an
Fourchette totale : 817€ - 1404€/mois
Fourchette annuelle : 9798€ - 16849€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 079,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 142,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 871,95€
Coût de l'assurance :19 068,00€
Taxe foncière : 1 284,88€/an
Soit par mois : 107,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 070,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 2300€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ + Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 849 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 363 €
Revenus locatifs : +12 849 €
Charges déductibles : -66 363 €
Résultat foncier Année 1 : -53 514 €(Déficit de 53 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 363 €/an
Revenus locatifs : +12 849 €
Charges déductibles : -9 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32113.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 849 €66 370 €7 322 €-53 521 €21 400 €32 121 €32 121 €
213 106 €9 175 €7 128 €3 931 €--28 190 €
313 368 €8 974 €6 927 €4 394 €--23 797 €
413 635 €8 766 €6 718 €4 869 €--18 927 €
513 908 €8 551 €6 503 €5 357 €--13 570 €
614 186 €8 328 €6 281 €5 858 €--7 712 €
714 470 €8 098 €6 050 €6 372 €--1 340 €
814 759 €7 859 €5 812 €6 900 €---
915 054 €7 613 €5 565 €7 442 €---
1015 356 €7 358 €5 310 €7 998 €---
1115 663 €7 094 €5 046 €8 569 €---
1215 976 €6 821 €4 773 €9 155 €---
1316 295 €6 538 €4 491 €9 757 €---
1416 621 €6 246 €4 199 €10 375 €---
1516 954 €5 944 €3 896 €11 010 €---
1617 293 €5 631 €3 584 €11 662 €---
1717 639 €5 308 €3 260 €12 331 €---
1817 991 €4 973 €2 925 €13 019 €---
1918 351 €4 627 €2 579 €13 725 €---
2018 718 €4 268 €2 221 €14 450 €---
2119 093 €3 898 €1 850 €15 195 €---
2219 475 €3 514 €1 467 €15 960 €---
2319 864 €3 118 €1 070 €16 746 €---
2420 261 €2 708 €660 €17 554 €---
2520 667 €2 283 €235 €18 384 €---
TOTAL411 552 €214 062 €105 872 €197 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 698 €-6 420 €+9 118 €
2+2 698 €0 €+2 698 €
3+2 698 €0 €+2 698 €
4+2 698 €0 €+2 698 €
5+2 698 €0 €+2 698 €
6+2 698 €0 €+2 698 €
7+2 698 €0 €+2 698 €
8+2 698 €+1 668 €+1 030 €
9+2 698 €+2 232 €+466 €
10+2 698 €+2 399 €+299 €
11+2 698 €+2 571 €+127 €
12+2 698 €+2 747 €-49 €
13+2 698 €+2 927 €-229 €
14+2 698 €+3 113 €-415 €
15+2 698 €+3 303 €-605 €
16+2 698 €+3 499 €-801 €
17+2 698 €+3 699 €-1 001 €
18+2 698 €+3 906 €-1 208 €
19+2 698 €+4 117 €-1 419 €
20+2 698 €+4 335 €-1 637 €
21+2 698 €+4 558 €-1 860 €
22+2 698 €+4 788 €-2 090 €
23+2 698 €+5 024 €-2 326 €
24+2 698 €+5 266 €-2 568 €
25+2 698 €+5 515 €-2 817 €
Total+67 450 €+59 247 €+8 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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