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Appartement Villers Le Lac 3 pièce(s) 84 m2

VilleVillers-le-Lac (25)
Surface84m²
Coût Total227 620€
Loyer Annuel13 642€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 011,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Situé au RDC d'une petite copropriété, au coeur de Villers Le Lac, ce T3 exposé plein sud, constitue une belle opportunité d'investissement primo-accédant ou investissement locatif. L'appartement se compose : -d'une cuisine séparé -d'un grand salon séjour très lumineux -deux chambres -d'une salle d'eau -d'un WC séparé -d'une cave Une grande terrasse et un espace vert complète cette ensemble. Aucun stationnement privatif vendu avec le bien Points fort : -Secteur recherché -Appartement libre -Faibles charges de copropriété -Réseaux électricité, gaz et eau indépendants -Vue dégagée Copropriété de 9 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 518.00 euros. Sébastien Ruchet (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 489 130 583 - Belfort. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/359730.pdf

Ville : Villers-le-Lac
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25130
Coordonnées : 47.061240, 6.670863
Total : 227 620€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 214 100€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 17.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13642€/an
Fourchette totale : 878€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 10531€ - 17672€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 689,34 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 905 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-56 905€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-1 715€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,36€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 194,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 148,76€
Coût de l'assurance :25 607,25€
Taxe foncière : 1 364,21€/an
Soit par mois : 113,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 43,17€/mois
Soit par an : 518,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 136,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 351,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité vérification: 300€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité vérification: 300€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villers-le-Lac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 642 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 620 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 364 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 308 €
Revenus locatifs : +13 642 €
Charges déductibles : -55 308 €
Résultat foncier Année 1 : -41 666 €(Déficit de 41 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 208 €/an
Revenus locatifs : +13 642 €
Charges déductibles : -10 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20266.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 642 €55 315 €7 309 €-41 673 €21 400 €20 273 €20 273 €
213 915 €10 017 €7 111 €3 898 €--16 376 €
314 193 €9 813 €6 906 €4 380 €--11 995 €
414 477 €9 601 €6 695 €4 876 €--7 120 €
514 767 €9 383 €6 477 €5 383 €--1 736 €
615 062 €9 158 €6 251 €5 904 €---
715 363 €8 925 €6 018 €6 438 €---
815 670 €8 684 €5 778 €6 986 €---
915 984 €8 436 €5 529 €7 548 €---
1016 304 €8 179 €5 273 €8 124 €---
1116 630 €7 914 €5 007 €8 716 €---
1216 962 €7 640 €4 734 €9 322 €---
1317 301 €7 357 €4 451 €9 944 €---
1417 647 €7 065 €4 158 €10 583 €---
1518 000 €6 763 €3 856 €11 237 €---
1618 360 €6 451 €3 545 €11 909 €---
1718 728 €6 129 €3 222 €12 599 €---
1819 102 €5 796 €2 890 €13 306 €---
1919 484 €5 452 €2 546 €14 032 €---
2019 874 €5 097 €2 191 €14 777 €---
2120 271 €4 730 €1 824 €15 541 €---
2220 677 €4 351 €1 445 €16 325 €---
2321 090 €3 960 €1 053 €17 130 €---
2421 512 €3 556 €649 €17 957 €---
2521 942 €3 138 €231 €18 804 €---
TOTAL436 959 €222 911 €105 149 €214 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 865 €-6 420 €+9 285 €
2+2 865 €0 €+2 865 €
3+2 865 €0 €+2 865 €
4+2 865 €0 €+2 865 €
5+2 865 €0 €+2 865 €
6+2 865 €+1 250 €+1 615 €
7+2 865 €+1 931 €+934 €
8+2 865 €+2 096 €+769 €
9+2 865 €+2 264 €+601 €
10+2 865 €+2 437 €+428 €
11+2 865 €+2 615 €+250 €
12+2 865 €+2 797 €+68 €
13+2 865 €+2 983 €-118 €
14+2 865 €+3 175 €-310 €
15+2 865 €+3 371 €-506 €
16+2 865 €+3 573 €-708 €
17+2 865 €+3 780 €-915 €
18+2 865 €+3 992 €-1 127 €
19+2 865 €+4 210 €-1 345 €
20+2 865 €+4 433 €-1 568 €
21+2 865 €+4 662 €-1 797 €
22+2 865 €+4 898 €-2 033 €
23+2 865 €+5 139 €-2 274 €
24+2 865 €+5 387 €-2 522 €
25+2 865 €+5 641 €-2 776 €
Total+71 625 €+64 214 €+7 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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