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Maison à vendre

VilleCondac (16)
Surface372
Coût Total550 000
Loyer Annuel34 862
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 372 m²
Prix au m² : 994,62 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Charmante maison de 6 chambres, avec jardin et piscine, vue imprenable sur Condac. - Dominant le village de Condac, cette charmante maison vous séduira par son environnement paisible et sa vue dégagée. Un cadre de vie privilégié pour ceux qui recherchent le calme tout en restant à quelques minutes de Ruffec et de ses commerces.

Offrant 12 pièces, dont 6 chambres, cette propriété dispose de beaux volumes qui s'adapteront facilement à vos besoins. La seconde partie de la maison offre un véritable potentiel de réaménagement pour créer de nouveaux espaces de vie, un bureau, une salle de loisirs ou une suite parentale.

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse avec une vue imprenable sur le village, d'une piscine à l'abri des regards et d'un garage.

Une propriété pleine de charme, idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace, du confort et un fort potentiel d'aménagement dans un cadre exceptionnel.

Ville : Condac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.027156, 0.227344
Total : 550 000
Prix d'acquisition : 370 000
Travaux : 150 400
Valeur du bien : 520 400
Frais de notaire : 29 600
Coût estimé : 29 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 372
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2905€/mois
Loyer annuel estimé : 34862€/an
Fourchette totale : 2236€ - 3774€/mois
Fourchette annuelle : 26833€ - 45293€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,56 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 918
Prix d'achat :370 000
Décote à l'achat :-130 918 (-26.1%)
Marge achat-revente :-49 082€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :550 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 709,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :137,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 846,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :262 814,73
Coût de l'assurance :41 250,00
Taxe foncière : 3 486,17€/an
Soit par mois : 290,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 905,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 137,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :150 400(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:37 200
    Isolation toiture/combles: 372 m² × 100€/m² = 37200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:92 000
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 2000€/fenêtre = 92000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture et rafraîchissement:4 200
    Peinture chambres: 7 chambres × 600€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture salon: 1 salon × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Condac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 142 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Calcul : 2 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 550 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 650 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 150 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 173 725
Revenus locatifs : +34 862
Charges déductibles : -173 725
Résultat foncier Année 1 : -138 864(Déficit de 138 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 117 464
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 325 €/an
Revenus locatifs : +34 862
Charges déductibles : -23 325
Résultat foncier Années 2+ : 11 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 117463.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 862173 74318 207-138 88121 400 €117 481 €117 481 €
235 55922 85617 72012 703--104 778 €
336 27022 35317 21713 917--90 861 €
436 99521 83316 69615 163--75 698 €
537 73521 29516 15816 441--59 257 €
638 49020 73815 60217 752--41 506 €
739 26020 16315 02719 097--22 408 €
840 04519 56814 43220 477--1 931 €
940 84618 95313 81721 893---
1041 66318 31713 18123 346---
1142 49617 65912 52324 837---
1243 34616 97911 84326 367---
1344 21316 27611 14027 937---
1445 09715 54910 41329 548---
1545 99914 7979 66131 202---
1646 91914 0208 88432 899---
1747 85813 2168 08034 642---
1848 81512 3857 24936 430---
1949 79111 5256 38938 266---
2050 78710 6375 50040 150---
2151 8039 7184 58242 085---
2252 8398 7673 63144 071---
2353 8957 7852 64946 110---
2454 9736 7691 63348 204---
2556 0735 71958250 354---
TOTAL1 116 630541 619262 815575 01121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 575 011
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 321-6 420+13 741
2+7 3210+7 321
3+7 3210+7 321
4+7 3210+7 321
5+7 3210+7 321
6+7 3210+7 321
7+7 3210+7 321
8+7 3210+7 321
9+7 321+5 989+1 332
10+7 321+7 004+317
11+7 321+7 451-130
12+7 321+7 910-589
13+7 321+8 381-1 060
14+7 321+8 864-1 543
15+7 321+9 361-2 040
16+7 321+9 870-2 549
17+7 321+10 392-3 071
18+7 321+10 929-3 608
19+7 321+11 480-4 159
20+7 321+12 045-4 724
21+7 321+12 625-5 304
22+7 321+13 221-5 900
23+7 321+13 833-6 512
24+7 321+14 461-7 140
25+7 321+15 106-7 785
Total+183 025+172 503+10 522
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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