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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCondac (16)
Surface372m²
Coût Total550 000€
Loyer Annuel34 862€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 372 m²
Prix au m² : 994,62 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Charmante maison de 6 chambres, avec jardin et piscine, vue imprenable sur Condac. - Dominant le village de Condac, cette charmante maison vous séduira par son environnement paisible et sa vue dégagée. Un cadre de vie privilégié pour ceux qui recherchent le calme tout en restant à quelques minutes de Ruffec et de ses commerces.

Offrant 12 pièces, dont 6 chambres, cette propriété dispose de beaux volumes qui s'adapteront facilement à vos besoins. La seconde partie de la maison offre un véritable potentiel de réaménagement pour créer de nouveaux espaces de vie, un bureau, une salle de loisirs ou une suite parentale.

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse avec une vue imprenable sur le village, d'une piscine à l'abri des regards et d'un garage.

Une propriété pleine de charme, idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace, du confort et un fort potentiel d'aménagement dans un cadre exceptionnel.

Ville : Condac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.027156, 0.227344
Total : 550 000€
Prix d'acquisition : 370 000€
Travaux : 150 400€
Valeur du bien : 520 400€
Frais de notaire : 29 600€
Coût estimé : 29 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 372m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2905€/mois
Loyer annuel estimé : 34862€/an
Fourchette totale : 2236€ - 3774€/mois
Fourchette annuelle : 26833€ - 45293€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,56 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 918 €
Prix d'achat :370 000 €
Décote à l'achat :-130 918€ (-26.1%)
Marge achat-revente :-49 082€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :550 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 709,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :137,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 846,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :262 814,73€
Coût de l'assurance :41 250,00€
Taxe foncière : 3 486,17€/an
Soit par mois : 290,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 905,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 137,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :150 400 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:37 200€
    Isolation toiture/combles: 372 m² × 100€/m² = 37200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:92 000€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 2000€/fenêtre = 92000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture et rafraîchissement:4 200€
    Peinture chambres: 7 chambres × 600€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 1 salon × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Condac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 142 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Calcul : 2 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 550 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 650 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 150 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 173 725 €
Revenus locatifs : +34 862 €
Charges déductibles : -173 725 €
Résultat foncier Année 1 : -138 864 €(Déficit de 138 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 117 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 325 €/an
Revenus locatifs : +34 862 €
Charges déductibles : -23 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 117463.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500 €(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 862 €173 743 €18 207 €-138 881 €21 400 €117 481 €117 481 €
235 559 €22 856 €17 720 €12 703 €--104 778 €
336 270 €22 353 €17 217 €13 917 €--90 861 €
436 995 €21 833 €16 696 €15 163 €--75 698 €
537 735 €21 295 €16 158 €16 441 €--59 257 €
638 490 €20 738 €15 602 €17 752 €--41 506 €
739 260 €20 163 €15 027 €19 097 €--22 408 €
840 045 €19 568 €14 432 €20 477 €--1 931 €
940 846 €18 953 €13 817 €21 893 €---
1041 663 €18 317 €13 181 €23 346 €---
1142 496 €17 659 €12 523 €24 837 €---
1243 346 €16 979 €11 843 €26 367 €---
1344 213 €16 276 €11 140 €27 937 €---
1445 097 €15 549 €10 413 €29 548 €---
1545 999 €14 797 €9 661 €31 202 €---
1646 919 €14 020 €8 884 €32 899 €---
1747 858 €13 216 €8 080 €34 642 €---
1848 815 €12 385 €7 249 €36 430 €---
1949 791 €11 525 €6 389 €38 266 €---
2050 787 €10 637 €5 500 €40 150 €---
2151 803 €9 718 €4 582 €42 085 €---
2252 839 €8 767 €3 631 €44 071 €---
2353 895 €7 785 €2 649 €46 110 €---
2454 973 €6 769 €1 633 €48 204 €---
2556 073 €5 719 €582 €50 354 €---
TOTAL1 116 630 €541 619 €262 815 €575 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 575 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 321 €-6 420 €+13 741 €
2+7 321 €0 €+7 321 €
3+7 321 €0 €+7 321 €
4+7 321 €0 €+7 321 €
5+7 321 €0 €+7 321 €
6+7 321 €0 €+7 321 €
7+7 321 €0 €+7 321 €
8+7 321 €0 €+7 321 €
9+7 321 €+5 989 €+1 332 €
10+7 321 €+7 004 €+317 €
11+7 321 €+7 451 €-130 €
12+7 321 €+7 910 €-589 €
13+7 321 €+8 381 €-1 060 €
14+7 321 €+8 864 €-1 543 €
15+7 321 €+9 361 €-2 040 €
16+7 321 €+9 870 €-2 549 €
17+7 321 €+10 392 €-3 071 €
18+7 321 €+10 929 €-3 608 €
19+7 321 €+11 480 €-4 159 €
20+7 321 €+12 045 €-4 724 €
21+7 321 €+12 625 €-5 304 €
22+7 321 €+13 221 €-5 900 €
23+7 321 €+13 833 €-6 512 €
24+7 321 €+14 461 €-7 140 €
25+7 321 €+15 106 €-7 785 €
Total+183 025 €+172 503 €+10 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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