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Appartement - 4 pièce(s) - 97 m²

VilleNice (06)
Surface97m²
Coût Total217 890€
Loyer Annuel21 655€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 536,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de l'Ariane , grand 4 pièces de 97 m2 à rafraîchir . Grande terrasse , grand balcon . Proche toutes commodités. A voir !

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Total : 217 890€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 56 970€
Valeur du bien : 205 970€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1805€/mois
Loyer annuel estimé : 21655€/an
Fourchette totale : 1283€ - 2539€/mois
Fourchette annuelle : 15393€ - 30465€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 016,18 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 569 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-143 569€ (-49.1%)
Marge achat-revente :74 679€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :87,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 172,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 602,37€
Coût de l'assurance :26 146,80€
Taxe foncière : 2 165,55€/an
Soit par mois : 180,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 804,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 970 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1 050€ = 10 500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 500€ = 4 500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18 000€ = 18 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres - Peinture:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 655 €/an
Calcul : 1 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 890 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 604 €
Revenus locatifs : +21 655 €
Charges déductibles : -67 604 €
Résultat foncier Année 1 : -45 948 €(Déficit de 45 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 634 €/an
Revenus locatifs : +21 655 €
Charges déductibles : -10 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24548.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 655 €67 611 €7 429 €-45 955 €21 400 €24 555 €24 555 €
222 089 €10 445 €7 233 €11 644 €--12 912 €
322 530 €10 242 €7 031 €12 288 €--623 €
422 981 €10 032 €6 821 €12 949 €---
523 441 €9 815 €6 603 €13 626 €---
623 909 €9 590 €6 378 €14 319 €---
724 388 €9 357 €6 146 €15 030 €---
824 875 €9 116 €5 905 €15 759 €---
925 373 €8 867 €5 655 €16 506 €---
1025 880 €8 609 €5 397 €17 272 €---
1126 398 €8 342 €5 130 €18 056 €---
1226 926 €8 065 €4 854 €18 861 €---
1327 464 €7 779 €4 567 €19 686 €---
1428 014 €7 482 €4 271 €20 531 €---
1528 574 €7 176 €3 964 €21 398 €---
1629 145 €6 858 €3 647 €22 287 €---
1729 728 €6 530 €3 319 €23 198 €---
1830 323 €6 190 €2 978 €24 133 €---
1930 929 €5 838 €2 627 €25 091 €---
2031 548 €5 474 €2 262 €26 074 €---
2132 179 €5 097 €1 885 €27 082 €---
2232 822 €4 706 €1 495 €28 116 €---
2333 479 €4 302 €1 091 €29 177 €---
2434 149 €3 884 €673 €30 264 €---
2534 831 €3 451 €240 €31 380 €---
TOTAL693 631 €244 858 €107 602 €448 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 448 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 548 €-6 420 €+10 968 €
2+4 548 €0 €+4 548 €
3+4 548 €0 €+4 548 €
4+4 548 €+3 698 €+850 €
5+4 548 €+4 088 €+460 €
6+4 548 €+4 296 €+252 €
7+4 548 €+4 509 €+39 €
8+4 548 €+4 728 €-180 €
9+4 548 €+4 952 €-404 €
10+4 548 €+5 181 €-633 €
11+4 548 €+5 417 €-869 €
12+4 548 €+5 658 €-1 110 €
13+4 548 €+5 906 €-1 358 €
14+4 548 €+6 159 €-1 611 €
15+4 548 €+6 419 €-1 871 €
16+4 548 €+6 686 €-2 138 €
17+4 548 €+6 960 €-2 412 €
18+4 548 €+7 240 €-2 692 €
19+4 548 €+7 527 €-2 979 €
20+4 548 €+7 822 €-3 274 €
21+4 548 €+8 125 €-3 577 €
22+4 548 €+8 435 €-3 887 €
23+4 548 €+8 753 €-4 205 €
24+4 548 €+9 079 €-4 531 €
25+4 548 €+9 414 €-4 866 €
Total+113 700 €+134 632 €+-20 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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