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Achat : Maison Maillères (40120)

Bien expiré
VilleMaillères (40)
Surface101m²
Coût Total151 340€
Loyer Annuel11 003€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 940,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison à vendre de 101 m² à finir d'aménager, idéale pour famille à la recherche de calme et de verdure. Construite en 1950 et en bon état, elle offre 3 chambres, un séjour lumineux, balcon, terrasse et jardin. Un garage / parking intérieur assure confort et sécurité, cette maison combine charme et potentiel d'aménagement. Prix demandé : 95 000 Eur. Contactez-Nous pour visiter et découvrir tout le potentiel de ce bien. Référence agence : 2861.

Ville : Maillères
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40120
Coordonnées : 44.030530, -0.436940
Total : 151 340€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 48 740€
Valeur du bien : 143 740€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11003€/an
Fourchette totale : 714€ - 1178€/mois
Fourchette annuelle : 8566€ - 14134€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,89 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :89 778 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+5 222€ (+5.8%)
Marge achat-revente :-61 562€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 684,26€
Coût de l'assurance :13 242,25€
Taxe foncière : 1 100,33€/an
Soit par mois : 91,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1950, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 740 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 050€
    Isolation combles perdus: 101 m² × 50€/m² = 5050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 850€
    Parquet flottant: 38 m² × 75€/m² = 2850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maillères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 003 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 646 €
Revenus locatifs : +11 003 €
Charges déductibles : -55 646 €
Résultat foncier Année 1 : -44 642 €(Déficit de 44 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 906 €/an
Revenus locatifs : +11 003 €
Charges déductibles : -6 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23242.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 003 €55 651 €5 281 €-44 647 €21 400 €23 247 €23 247 €
211 223 €6 773 €5 143 €4 451 €--18 797 €
311 448 €6 630 €5 000 €4 818 €--13 979 €
411 677 €6 482 €4 852 €5 195 €--8 784 €
511 910 €6 329 €4 699 €5 581 €--3 203 €
612 149 €6 170 €4 540 €5 978 €---
712 391 €6 006 €4 376 €6 385 €---
812 639 €5 836 €4 206 €6 803 €---
912 892 €5 660 €4 030 €7 233 €---
1013 150 €5 477 €3 847 €7 673 €---
1113 413 €5 288 €3 658 €8 125 €---
1213 681 €5 092 €3 462 €8 590 €---
1313 955 €4 889 €3 259 €9 066 €---
1414 234 €4 678 €3 048 €9 556 €---
1514 519 €4 460 €2 830 €10 058 €---
1614 809 €4 235 €2 605 €10 574 €---
1715 105 €4 001 €2 371 €11 104 €---
1815 407 €3 759 €2 129 €11 648 €---
1915 715 €3 508 €1 878 €12 207 €---
2016 030 €3 248 €1 618 €12 782 €---
2116 350 €2 979 €1 349 €13 371 €---
2216 677 €2 700 €1 070 €13 977 €---
2317 011 €2 411 €781 €14 600 €---
2417 351 €2 112 €482 €15 239 €---
2517 698 €1 802 €172 €15 896 €---
TOTAL352 438 €166 175 €76 684 €186 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311 €-6 420 €+8 731 €
2+2 311 €0 €+2 311 €
3+2 311 €0 €+2 311 €
4+2 311 €0 €+2 311 €
5+2 311 €0 €+2 311 €
6+2 311 €+832 €+1 479 €
7+2 311 €+1 916 €+395 €
8+2 311 €+2 041 €+270 €
9+2 311 €+2 170 €+141 €
10+2 311 €+2 302 €+9 €
11+2 311 €+2 438 €-127 €
12+2 311 €+2 577 €-266 €
13+2 311 €+2 720 €-409 €
14+2 311 €+2 867 €-556 €
15+2 311 €+3 017 €-706 €
16+2 311 €+3 172 €-861 €
17+2 311 €+3 331 €-1 020 €
18+2 311 €+3 495 €-1 184 €
19+2 311 €+3 662 €-1 351 €
20+2 311 €+3 834 €-1 523 €
21+2 311 €+4 011 €-1 700 €
22+2 311 €+4 193 €-1 882 €
23+2 311 €+4 380 €-2 069 €
24+2 311 €+4 572 €-2 261 €
25+2 311 €+4 769 €-2 458 €
Total+57 775 €+55 879 €+1 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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