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Détails du bien

Bien expiré
VilleGué-de-Velluire (85)
Surface160m²
Coût Total236 320€
Loyer Annuel16 723€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 993,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison en pierre partiellement rénovée en sud vendée à 30 min de La Rochelle comprenant au rez de chaussée : entrée sur séjour, salon avec insert, cuisine aménagée, buanderie/hall, salle de bain/wc. A l'étage ; 5 chambres, salle d'eau/wc. Jardin d'environ 120m² clos de mur sans vis à vis. 2 garages, ancien chai Pas de gros travaux à prévoir.

Ville : Gué-de-Velluire
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85770
Total : 236 320€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 64 600€
Valeur du bien : 223 600€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16723€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 13089€ - 21366€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 162,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :68,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 547,63€
Coût de l'assurance :20 678,00€
Taxe foncière : 1 672,29€/an
Soit par mois : 139,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gué-de-Velluire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 723 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 320 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 891 €
Revenus locatifs : +16 723 €
Charges déductibles : -74 891 €
Résultat foncier Année 1 : -58 168 €(Déficit de 58 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 291 €/an
Revenus locatifs : +16 723 €
Charges déductibles : -10 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36768.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 723 €74 899 €7 799 €-58 176 €21 400 €36 776 €36 776 €
217 057 €10 090 €7 591 €6 967 €--29 809 €
317 399 €9 874 €7 375 €7 524 €--22 284 €
417 746 €9 651 €7 152 €8 095 €--14 189 €
518 101 €9 420 €6 921 €8 681 €--5 508 €
618 463 €9 182 €6 682 €9 282 €---
718 833 €8 935 €6 436 €9 898 €---
819 209 €8 680 €6 181 €10 529 €---
919 594 €8 416 €5 917 €11 177 €---
1019 985 €8 144 €5 644 €11 842 €---
1120 385 €7 862 €5 363 €12 523 €---
1220 793 €7 571 €5 071 €13 222 €---
1321 209 €7 269 €4 770 €13 939 €---
1421 633 €6 958 €4 458 €14 675 €---
1522 066 €6 636 €4 136 €15 430 €---
1622 507 €6 303 €3 803 €16 204 €---
1722 957 €5 958 €3 459 €16 999 €---
1823 416 €5 602 €3 103 €17 814 €---
1923 884 €5 234 €2 735 €18 650 €---
2024 362 €4 854 €2 354 €19 508 €---
2124 849 €4 460 €1 961 €20 389 €---
2225 346 €4 054 €1 554 €21 293 €---
2325 853 €3 633 €1 134 €22 220 €---
2426 370 €3 198 €699 €23 172 €---
2526 898 €2 749 €249 €24 149 €---
TOTAL535 640 €239 633 €112 548 €296 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 512 €-6 420 €+9 932 €
2+3 512 €0 €+3 512 €
3+3 512 €0 €+3 512 €
4+3 512 €0 €+3 512 €
5+3 512 €0 €+3 512 €
6+3 512 €+1 132 €+2 380 €
7+3 512 €+2 969 €+543 €
8+3 512 €+3 159 €+353 €
9+3 512 €+3 353 €+159 €
10+3 512 €+3 552 €-40 €
11+3 512 €+3 757 €-245 €
12+3 512 €+3 967 €-455 €
13+3 512 €+4 182 €-670 €
14+3 512 €+4 403 €-891 €
15+3 512 €+4 629 €-1 117 €
16+3 512 €+4 861 €-1 349 €
17+3 512 €+5 100 €-1 588 €
18+3 512 €+5 344 €-1 832 €
19+3 512 €+5 595 €-2 083 €
20+3 512 €+5 852 €-2 340 €
21+3 512 €+6 117 €-2 605 €
22+3 512 €+6 388 €-2 876 €
23+3 512 €+6 666 €-3 154 €
24+3 512 €+6 952 €-3 440 €
25+3 512 €+7 245 €-3 733 €
Total+87 800 €+88 802 €+-1 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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