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Détails du bien

VilleVensat (63)
Surface163m²
Coût Total227 560€
Loyer Annuel18 214€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 926,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2

Entre Gannat et Aigueperse cette maison contemporaine se présente comme une véritable invitation à la vie de famille. Au rezdechaussée, vous découvrirez une cuisine, séjoursalon lumineux, idéal pour recevoir ou profiter d'un moment de détente. Une chambre, une salle de bain et des toilettes séparées complètent cet espace fonctionnel, offrant tout le confort nécessaire. À l'étage, deux chambres supplémentaires, un salon doté d'une terrasse, parfait pour profiter des beaux jours, tandis qu'une salle d'eau avec WC assure une indépendance appréciable pour les occupants. L'ensemble profite d'un environnement calme et préservé, propice à la sérénité et à la vie quotidienne sans le bruit de la ville. La localisation, au cœur d'un quartier paisible, vous permet de bénéficier d'un cadre de vie agréable tout en restant à proximité des commodités de Vensat. Une véritable opportunité pour qui recherche un logement moderne, fonctionnel et un havre de paix à la fois. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-lefebvre-gannat.com/mentions_legales/

Ville : Vensat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63260
Coordonnées : 46.047538, 3.180147
Total : 227 560€
Prix d'acquisition : 151 000€
Travaux : 64 480€
Valeur du bien : 215 480€
Frais de notaire : 12 080€
Coût estimé : 12 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1518€/mois
Loyer annuel estimé : 18214€/an
Fourchette totale : 1174€ - 1962€/mois
Fourchette annuelle : 14091€ - 23542€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,84 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :269 739 €
Prix d'achat :151 000 €
Décote à l'achat :-118 739€ (-44.0%)
Marge achat-revente :42 179€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 938,40€
Coût de l'assurance :19 911,50€
Taxe foncière : 1 821,35€/an
Soit par mois : 151,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 517,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 10 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 480 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:11 280€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 60€/m² = 9 780€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 50€/m² = 300€, Baignoire: 1 × 1 500€ = 1 500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 300€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 3 200€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 1 200€, Peinture: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1 250€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vensat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 214 €/an
Calcul : 1 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 008 €
Revenus locatifs : +18 214 €
Charges déductibles : -75 008 €
Résultat foncier Année 1 : -56 794 €(Déficit de 56 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 528 €/an
Revenus locatifs : +18 214 €
Charges déductibles : -10 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 686 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35394.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 150 €(65% de 151 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 569 €/an
Calcul : 98 150 € × 3,636% = 3 569 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 214 €75 015 €7 917 €-56 802 €21 400 €35 402 €35 402 €
218 578 €10 328 €7 711 €8 249 €--27 152 €
318 949 €10 114 €7 496 €8 835 €--18 317 €
419 328 €9 892 €7 274 €9 436 €--8 881 €
519 715 €9 662 €7 044 €10 053 €---
620 109 €9 424 €6 806 €10 685 €---
720 511 €9 178 €6 560 €11 334 €---
820 922 €8 922 €6 304 €11 999 €---
921 340 €8 658 €6 040 €12 682 €---
1021 767 €8 384 €5 766 €13 383 €---
1122 202 €8 100 €5 482 €14 102 €---
1222 646 €7 806 €5 188 €14 840 €---
1323 099 €7 501 €4 883 €15 598 €---
1423 561 €7 186 €4 568 €16 375 €---
1524 032 €6 859 €4 241 €17 173 €---
1624 513 €6 521 €3 903 €17 992 €---
1725 003 €6 170 €3 553 €18 833 €---
1825 503 €5 807 €3 190 €19 696 €---
1926 013 €5 431 €2 814 €20 582 €---
2026 534 €5 042 €2 424 €21 492 €---
2127 064 €4 639 €2 021 €22 426 €---
2227 606 €4 221 €1 603 €23 385 €---
2328 158 €3 788 €1 170 €24 370 €---
2428 721 €3 340 €722 €25 381 €---
2529 295 €2 875 €258 €26 420 €---
TOTAL583 385 €244 864 €114 938 €338 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 825 €-6 420 €+10 245 €
2+3 825 €0 €+3 825 €
3+3 825 €0 €+3 825 €
4+3 825 €0 €+3 825 €
5+3 825 €+352 €+3 473 €
6+3 825 €+3 205 €+620 €
7+3 825 €+3 400 €+425 €
8+3 825 €+3 600 €+225 €
9+3 825 €+3 805 €+20 €
10+3 825 €+4 015 €-190 €
11+3 825 €+4 231 €-406 €
12+3 825 €+4 452 €-627 €
13+3 825 €+4 679 €-854 €
14+3 825 €+4 913 €-1 088 €
15+3 825 €+5 152 €-1 327 €
16+3 825 €+5 398 €-1 573 €
17+3 825 €+5 650 €-1 825 €
18+3 825 €+5 909 €-2 084 €
19+3 825 €+6 175 €-2 350 €
20+3 825 €+6 448 €-2 623 €
21+3 825 €+6 728 €-2 903 €
22+3 825 €+7 015 €-3 190 €
23+3 825 €+7 311 €-3 486 €
24+3 825 €+7 614 €-3 789 €
25+3 825 €+7 926 €-4 101 €
Total+95 625 €+101 556 €+-5 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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