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Achat maison

Bien expiré
VilleRoumagne (47)
Surface120m²
Coût Total138 754€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 420 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 645,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 120 m², 7 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Une entrée, Salle de séjour, 4 Parkings, Terrain de 300 m²

Maison à cinq minutes des commerces, école, collège dans un hameau, avec entrée : cuisine, séjour, salle de bain, trois chambres, cellier, caves, grand garage avec grenier, jardin. Logement attenant avec véranda, cuisine ouverte sur séjour, chambre, salle de bain, cellier, garage et petit jardin.

Ville : Roumagne
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47800
Coordonnées : 44.624100, 0.350040
Total : 138 754€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 55 140€
Valeur du bien : 132 560€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 738€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8858€ - 14148€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 754€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 636,57€
Coût de l'assurance :12 140,97€
Taxe foncière : 1 119,45€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager vétuste
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 140 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roumagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 754 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 541 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -61 541 €
Résultat foncier Année 1 : -50 346 €(Déficit de 50 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 401 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -6 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28946.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €61 545 €4 800 €-50 351 €21 400 €28 951 €28 951 €
211 418 €6 279 €4 674 €5 139 €--23 812 €
311 647 €6 149 €4 544 €5 498 €--18 314 €
411 880 €6 014 €4 409 €5 865 €--12 448 €
512 117 €5 875 €4 270 €6 243 €--6 206 €
612 360 €5 730 €4 125 €6 630 €---
712 607 €5 580 €3 975 €7 027 €---
812 859 €5 425 €3 820 €7 434 €---
913 116 €5 265 €3 659 €7 852 €---
1013 379 €5 098 €3 493 €8 280 €---
1113 646 €4 926 €3 321 €8 720 €---
1213 919 €4 748 €3 143 €9 171 €---
1314 197 €4 563 €2 958 €9 634 €---
1414 481 €4 372 €2 767 €10 110 €---
1514 771 €4 174 €2 569 €10 597 €---
1615 066 €3 969 €2 363 €11 098 €---
1715 368 €3 756 €2 151 €11 612 €---
1815 675 €3 536 €1 931 €12 139 €---
1915 989 €3 308 €1 703 €12 680 €---
2016 308 €3 072 €1 467 €13 236 €---
2116 635 €2 828 €1 223 €13 806 €---
2216 967 €2 575 €970 €14 392 €---
2317 307 €2 313 €708 €14 993 €---
2417 653 €2 042 €437 €15 611 €---
2518 006 €1 761 €156 €16 245 €---
TOTAL358 565 €164 904 €69 637 €193 661 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €0 €+2 351 €
5+2 351 €0 €+2 351 €
6+2 351 €+127 €+2 224 €
7+2 351 €+2 108 €+243 €
8+2 351 €+2 230 €+121 €
9+2 351 €+2 355 €-4 €
10+2 351 €+2 484 €-133 €
11+2 351 €+2 616 €-265 €
12+2 351 €+2 751 €-400 €
13+2 351 €+2 890 €-539 €
14+2 351 €+3 033 €-682 €
15+2 351 €+3 179 €-828 €
16+2 351 €+3 329 €-978 €
17+2 351 €+3 483 €-1 132 €
18+2 351 €+3 642 €-1 291 €
19+2 351 €+3 804 €-1 453 €
20+2 351 €+3 971 €-1 620 €
21+2 351 €+4 142 €-1 791 €
22+2 351 €+4 318 €-1 967 €
23+2 351 €+4 498 €-2 147 €
24+2 351 €+4 683 €-2 332 €
25+2 351 €+4 873 €-2 522 €
Total+58 775 €+58 098 €+677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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