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Vente appartement 4 pièces 95 m² Toulouse (31100) - Superimmo

VilleToulouse (31)
Surface95
Coût Total164 920
Loyer Annuel14 067
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+203
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 357,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – APPARTEMENT T4 DE 95 M² – TOULOUSE 31100 – SECTEUR CHAPITRE / BAGATELLE Venez découvrir ce bel appartement traversant et lumineux, situé dans une résidence calme avec parking sécurisé.. Il se compose d'un vaste séjour avec accès balcon, d'une grande cuisine indépendante, de trois chambres confortables (12 à 14 m²), d'une salle de bain moderne avec double vasques, ainsi que de WC séparés. Le chauffage est individuel au gaz via une chaudière Leblanc neuve. De nombreux rangements intégrés apportent un réel confort au quotidien. Bus à 2 minutes, accès rapide au périphérique La Cépière. À visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2024 : entre 800.00 et 1200.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . HK HomeKare : 'L'immobilier qui prend soin de vous'Afficher plus

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 164 920
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 25 600
Valeur du bien : 154 600
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14067€/an
Fourchette totale : 918€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11013€ - 17969€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 408,75 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 831
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-4 831 (-3.6%)
Marge achat-revente :-31 089€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 852,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 707,62
Coût de l'assurance :14 018,20
Taxe foncière : 1 406,75€/an
Soit par mois : 117,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage est déjà conforme avec une chaudière au gaz neuve, aucun remplacement nécessaire.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage au gaz en bon état
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire: 0 × 0€ = 0€
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€/fenêtre = 5400€ (prix moyen pour fenêtres PVC avec pose incluse, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen pour un chauffe-eau thermodynamique, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète avec pose incluse, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen pour une rénovation complète avec pose incluse, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700
    Revêtement sol (parquet flottant): 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 067 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 891
Revenus locatifs : +14 067
Charges déductibles : -32 891
Résultat foncier Année 1 : -18 823(Déficit de 18 823 €)
Imputable sur revenu global : 18 823
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 291 €/an
Revenus locatifs : +14 067
Charges déductibles : -7 291
Résultat foncier Années 2+ : 6 777 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 06732 8965 328-18 82818 828 €--
214 3497 1525 1847 197---
314 6367 0035 0367 633---
414 9286 8494 8828 079---
515 2276 6914 7238 536---
615 5326 5274 5599 005---
715 8426 3574 3909 485---
816 1596 1824 2149 977---
916 4826 0014 03410 481---
1016 8125 8143 84710 998---
1117 1485 6213 65311 527---
1217 4915 4213 45412 070---
1317 8415 2153 24812 626---
1418 1985 0023 03513 196---
1518 5624 7822 81513 780---
1618 9334 5552 58714 378---
1719 3124 3202 35214 992---
1819 6984 0772 11015 621---
1920 0923 8261 85916 266---
2020 4943 5671 60016 927---
2120 9033 2991 33217 604---
2221 3223 0231 05518 299---
2321 7482 73776919 011---
2422 1832 44247419 741---
2522 6272 13716920 490---
TOTAL450 585151 49476 708299 09018 828Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 648
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 090
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954-5 648+8 602
2+2 954+2 159+795
3+2 954+2 290+664
4+2 954+2 424+530
5+2 954+2 561+393
6+2 954+2 702+252
7+2 954+2 846+108
8+2 954+2 993-39
9+2 954+3 144-190
10+2 954+3 299-345
11+2 954+3 458-504
12+2 954+3 621-667
13+2 954+3 788-834
14+2 954+3 959-1 005
15+2 954+4 134-1 180
16+2 954+4 313-1 359
17+2 954+4 498-1 544
18+2 954+4 686-1 732
19+2 954+4 880-1 926
20+2 954+5 078-2 124
21+2 954+5 281-2 327
22+2 954+5 490-2 536
23+2 954+5 703-2 749
24+2 954+5 922-2 968
25+2 954+6 147-3 193
Total+73 850+89 727+-15 877
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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