Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 4 pièces 95 m² Toulouse (31100) - Superimmo

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface95m²
Coût Total164 920€
Loyer Annuel14 067€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 357,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – APPARTEMENT T4 DE 95 M² – TOULOUSE 31100 – SECTEUR CHAPITRE / BAGATELLE Venez découvrir ce bel appartement traversant et lumineux, situé dans une résidence calme avec parking sécurisé.. Il se compose d'un vaste séjour avec accès balcon, d'une grande cuisine indépendante, de trois chambres confortables (12 à 14 m²), d'une salle de bain moderne avec double vasques, ainsi que de WC séparés. Le chauffage est individuel au gaz via une chaudière Leblanc neuve. De nombreux rangements intégrés apportent un réel confort au quotidien. Bus à 2 minutes, accès rapide au périphérique La Cépière. À visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2024 : entre 800.00 et 1200.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . HK HomeKare : 'L'immobilier qui prend soin de vous'Afficher plus

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 164 920€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 154 600€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14067€/an
Fourchette totale : 918€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11013€ - 17969€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 408,75 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 831 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-4 831€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-31 089€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 852,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 707,62€
Coût de l'assurance :14 018,20€
Taxe foncière : 1 406,75€/an
Soit par mois : 117,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage est déjà conforme avec une chaudière au gaz neuve, aucun remplacement nécessaire.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage au gaz en bon état
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire: 0 × 0€ = 0€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€/fenêtre = 5400€ (prix moyen pour fenêtres PVC avec pose incluse, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen pour un chauffe-eau thermodynamique, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine complète avec pose incluse, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen pour une rénovation complète avec pose incluse, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Revêtement sol (parquet flottant): 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 067 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 891 €
Revenus locatifs : +14 067 €
Charges déductibles : -32 891 €
Résultat foncier Année 1 : -18 823 €(Déficit de 18 823 €)
Imputable sur revenu global : 18 823 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 291 €/an
Revenus locatifs : +14 067 €
Charges déductibles : -7 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 777 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 067 €32 896 €5 328 €-18 828 €18 828 €--
214 349 €7 152 €5 184 €7 197 €---
314 636 €7 003 €5 036 €7 633 €---
414 928 €6 849 €4 882 €8 079 €---
515 227 €6 691 €4 723 €8 536 €---
615 532 €6 527 €4 559 €9 005 €---
715 842 €6 357 €4 390 €9 485 €---
816 159 €6 182 €4 214 €9 977 €---
916 482 €6 001 €4 034 €10 481 €---
1016 812 €5 814 €3 847 €10 998 €---
1117 148 €5 621 €3 653 €11 527 €---
1217 491 €5 421 €3 454 €12 070 €---
1317 841 €5 215 €3 248 €12 626 €---
1418 198 €5 002 €3 035 €13 196 €---
1518 562 €4 782 €2 815 €13 780 €---
1618 933 €4 555 €2 587 €14 378 €---
1719 312 €4 320 €2 352 €14 992 €---
1819 698 €4 077 €2 110 €15 621 €---
1920 092 €3 826 €1 859 €16 266 €---
2020 494 €3 567 €1 600 €16 927 €---
2120 903 €3 299 €1 332 €17 604 €---
2221 322 €3 023 €1 055 €18 299 €---
2321 748 €2 737 €769 €19 011 €---
2422 183 €2 442 €474 €19 741 €---
2522 627 €2 137 €169 €20 490 €---
TOTAL450 585 €151 494 €76 708 €299 090 €18 828 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954 €-5 648 €+8 602 €
2+2 954 €+2 159 €+795 €
3+2 954 €+2 290 €+664 €
4+2 954 €+2 424 €+530 €
5+2 954 €+2 561 €+393 €
6+2 954 €+2 702 €+252 €
7+2 954 €+2 846 €+108 €
8+2 954 €+2 993 €-39 €
9+2 954 €+3 144 €-190 €
10+2 954 €+3 299 €-345 €
11+2 954 €+3 458 €-504 €
12+2 954 €+3 621 €-667 €
13+2 954 €+3 788 €-834 €
14+2 954 €+3 959 €-1 005 €
15+2 954 €+4 134 €-1 180 €
16+2 954 €+4 313 €-1 359 €
17+2 954 €+4 498 €-1 544 €
18+2 954 €+4 686 €-1 732 €
19+2 954 €+4 880 €-1 926 €
20+2 954 €+5 078 €-2 124 €
21+2 954 €+5 281 €-2 327 €
22+2 954 €+5 490 €-2 536 €
23+2 954 €+5 703 €-2 749 €
24+2 954 €+5 922 €-2 968 €
25+2 954 €+6 147 €-3 193 €
Total+73 850 €+89 727 €+-15 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →