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Détails du bien

Bien expiré
VillePouillon (40)
Surface376
Coût Total593 580
Loyer Annuel43 078
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 460 000 €
Surface : 376 m²
Prix au m² : 1 223,4 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée dans un écrin de verdure, au cœur de Pouillon, cette élégante maison de maître au charme authentique, baptisée "Les Glycines", vous séduira par ses volumes, sa luminosité et ses prestations.

Elevée sur cave totale, cette demeure de caractère s'ouvre sur une vaste entrée distribuant harmonieusement les pièces de vie: une cuisine dinatoire avec arrière cuisine, un salon, un séjour baigné de lumière, un bureau, ainsi qu'une pièce accueillant aujourd'hui un atelier de musique.

A l'étage, un large escalier mène à quatre grandes chambres dont deux bénéficient de leur salle d'eau privative ainsi qu'une salle de bains.

Le dernier niveau, partiellement mansardé, abrite deux chambres supplémentaires, une salle d'eau avec w.c et un atelier d'artiste baigné de lumière sous les toits, parfait pour laisser libre cours à votre imagination…

A l'extérieur, un parc de plus de 2000 m², plat et bordé par un petit ruisseau, offre un cadre paisible et verdoyant, rare en centre bourg. Possibilité d'acquérir jusqu'à 4000 m² supplémentaires ainsi qu'une dépendance de 140 m², facilement aménageable en habitation ou local professionnel.

A découvrir sans tarder!

Ville : Pouillon
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40350
Total : 593 580
Prix d'acquisition : 460 000
Travaux : 96 780
Valeur du bien : 556 780
Frais de notaire : 36 800
Coût estimé : 36 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 376
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 3590€/mois
Loyer annuel estimé : 43078€/an
Fourchette totale : 2826€ - 4561€/mois
Fourchette annuelle : 33908€ - 54728€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :593 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 895,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :173,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 068,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :275 144,48
Coût de l'assurance :51 938,25
Taxe foncière : 4 307,77€/an
Soit par mois : 358,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 589,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 427,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 376 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 376 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 780(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:22 680
    Isolation toiture/combles: 376 m² × 60€/m² = 22 560€, Main d'œuvre: 120€
  • Menuiseries:19 300
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 400€ = 18 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 700
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres:10 200
    Rénovation chambres: 8 chambres (120 m²) × 80€/m² = 9 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:1 700
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 500
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre - Plomberie générale:1 200
    Vérification plomberie: 1 système × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 078 €/an
Calcul : 3 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 593 580 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 078 €/an
Calcul : 173 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 265
Revenus locatifs : +43 078
Charges déductibles : -122 265
Résultat foncier Année 1 : -79 187(Déficit de 79 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 787
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 485 €/an
Revenus locatifs : +43 078
Charges déductibles : -25 485
Résultat foncier Années 2+ : 17 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57787.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 460 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 000(65% de 460 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 873 €/an
Calcul : 299 000 € × 3,636% = 10 873
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 078122 28419 119-79 20621 400 €57 806 €57 806 €
243 93924 98718 60118 953--38 853 €
344 81824 45218 06720 366--18 488 €
445 71423 90017 51521 814---
546 62923 33016 94523 299---
647 56122 74116 35524 821---
748 51322 13215 74726 380---
849 48321 50315 11827 980---
950 47220 85414 46829 619---
1051 48220 18313 79731 299---
1152 51219 48913 10433 022---
1253 56218 77312 38834 789---
1354 63318 03311 64836 600---
1455 72617 26810 88338 457---
1556 84016 47910 09340 361---
1657 97715 6639 27842 314---
1759 13614 8208 43544 317---
1860 31913 9497 56446 370---
1961 52613 0506 66448 476---
2062 75612 1205 73550 636---
2164 01111 1604 77552 851---
2265 29110 1683 78355 123---
2366 5979 1432 75857 454---
2467 9298 0851 70059 844---
2569 2886 99160662 297---
TOTAL1 379 792531 557275 144848 23521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 848 235
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 046-6 420+15 466
2+9 0460+9 046
3+9 0460+9 046
4+9 046+998+8 048
5+9 046+6 990+2 056
6+9 046+7 446+1 600
7+9 046+7 914+1 132
8+9 046+8 394+652
9+9 046+8 886+160
10+9 046+9 390-344
11+9 046+9 907-861
12+9 046+10 437-1 391
13+9 046+10 980-1 934
14+9 046+11 537-2 491
15+9 046+12 108-3 062
16+9 046+12 694-3 648
17+9 046+13 295-4 249
18+9 046+13 911-4 865
19+9 046+14 543-5 497
20+9 046+15 191-6 145
21+9 046+15 855-6 809
22+9 046+16 537-7 491
23+9 046+17 236-8 190
24+9 046+17 953-8 907
25+9 046+18 689-9 643
Total+226 150+254 471+-28 321
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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