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Détails du bien

Bien expiré
VillePouillon (40)
Surface376m²
Coût Total593 580€
Loyer Annuel43 078€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 460 000 €
Surface : 376 m²
Prix au m² : 1 223,4 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée dans un écrin de verdure, au cœur de Pouillon, cette élégante maison de maître au charme authentique, baptisée "Les Glycines", vous séduira par ses volumes, sa luminosité et ses prestations.

Elevée sur cave totale, cette demeure de caractère s'ouvre sur une vaste entrée distribuant harmonieusement les pièces de vie: une cuisine dinatoire avec arrière cuisine, un salon, un séjour baigné de lumière, un bureau, ainsi qu'une pièce accueillant aujourd'hui un atelier de musique.

A l'étage, un large escalier mène à quatre grandes chambres dont deux bénéficient de leur salle d'eau privative ainsi qu'une salle de bains.

Le dernier niveau, partiellement mansardé, abrite deux chambres supplémentaires, une salle d'eau avec w.c et un atelier d'artiste baigné de lumière sous les toits, parfait pour laisser libre cours à votre imagination…

A l'extérieur, un parc de plus de 2000 m², plat et bordé par un petit ruisseau, offre un cadre paisible et verdoyant, rare en centre bourg. Possibilité d'acquérir jusqu'à 4000 m² supplémentaires ainsi qu'une dépendance de 140 m², facilement aménageable en habitation ou local professionnel.

A découvrir sans tarder!

Ville : Pouillon
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40350
Total : 593 580€
Prix d'acquisition : 460 000€
Travaux : 96 780€
Valeur du bien : 556 780€
Frais de notaire : 36 800€
Coût estimé : 36 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 376m²
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 3590€/mois
Loyer annuel estimé : 43078€/an
Fourchette totale : 2826€ - 4561€/mois
Fourchette annuelle : 33908€ - 54728€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :593 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 895,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :173,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 068,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :275 144,48€
Coût de l'assurance :51 938,25€
Taxe foncière : 4 307,77€/an
Soit par mois : 358,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 589,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 427,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 376 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 376 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 780 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:22 680€
    Isolation toiture/combles: 376 m² × 60€/m² = 22 560€, Main d'œuvre: 120€
  • Menuiseries:19 300€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 400€ = 18 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres:10 200€
    Rénovation chambres: 8 chambres (120 m²) × 80€/m² = 9 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:1 700€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre - Plomberie générale:1 200€
    Vérification plomberie: 1 système × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 58 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 078 €/an
Calcul : 3 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 593 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 078 €/an
Calcul : 173 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 265 €
Revenus locatifs : +43 078 €
Charges déductibles : -122 265 €
Résultat foncier Année 1 : -79 187 €(Déficit de 79 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 485 €/an
Revenus locatifs : +43 078 €
Charges déductibles : -25 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57787.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 460 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 000 €(65% de 460 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 873 €/an
Calcul : 299 000 € × 3,636% = 10 873 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 078 €122 284 €19 119 €-79 206 €21 400 €57 806 €57 806 €
243 939 €24 987 €18 601 €18 953 €--38 853 €
344 818 €24 452 €18 067 €20 366 €--18 488 €
445 714 €23 900 €17 515 €21 814 €---
546 629 €23 330 €16 945 €23 299 €---
647 561 €22 741 €16 355 €24 821 €---
748 513 €22 132 €15 747 €26 380 €---
849 483 €21 503 €15 118 €27 980 €---
950 472 €20 854 €14 468 €29 619 €---
1051 482 €20 183 €13 797 €31 299 €---
1152 512 €19 489 €13 104 €33 022 €---
1253 562 €18 773 €12 388 €34 789 €---
1354 633 €18 033 €11 648 €36 600 €---
1455 726 €17 268 €10 883 €38 457 €---
1556 840 €16 479 €10 093 €40 361 €---
1657 977 €15 663 €9 278 €42 314 €---
1759 136 €14 820 €8 435 €44 317 €---
1860 319 €13 949 €7 564 €46 370 €---
1961 526 €13 050 €6 664 €48 476 €---
2062 756 €12 120 €5 735 €50 636 €---
2164 011 €11 160 €4 775 €52 851 €---
2265 291 €10 168 €3 783 €55 123 €---
2366 597 €9 143 €2 758 €57 454 €---
2467 929 €8 085 €1 700 €59 844 €---
2569 288 €6 991 €606 €62 297 €---
TOTAL1 379 792 €531 557 €275 144 €848 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 848 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 046 €-6 420 €+15 466 €
2+9 046 €0 €+9 046 €
3+9 046 €0 €+9 046 €
4+9 046 €+998 €+8 048 €
5+9 046 €+6 990 €+2 056 €
6+9 046 €+7 446 €+1 600 €
7+9 046 €+7 914 €+1 132 €
8+9 046 €+8 394 €+652 €
9+9 046 €+8 886 €+160 €
10+9 046 €+9 390 €-344 €
11+9 046 €+9 907 €-861 €
12+9 046 €+10 437 €-1 391 €
13+9 046 €+10 980 €-1 934 €
14+9 046 €+11 537 €-2 491 €
15+9 046 €+12 108 €-3 062 €
16+9 046 €+12 694 €-3 648 €
17+9 046 €+13 295 €-4 249 €
18+9 046 €+13 911 €-4 865 €
19+9 046 €+14 543 €-5 497 €
20+9 046 €+15 191 €-6 145 €
21+9 046 €+15 855 €-6 809 €
22+9 046 €+16 537 €-7 491 €
23+9 046 €+17 236 €-8 190 €
24+9 046 €+17 953 €-8 907 €
25+9 046 €+18 689 €-9 643 €
Total+226 150 €+254 471 €+-28 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 241 jours
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