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Appartement à vendre

VilleBarcelonnette (04)
Surface96
Coût Total169 620
Loyer Annuel11 164
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 395,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, Belle vue, TV par câble, Digicode, Interphone

Aux portes de la ville de Barcelonnette, dans copropriété de 68 logements, la Résidence les Allaris vous propose un appartement T4, situé au 1er étage sans ascenseur. Ce logement est doté de grenier en guise de cave. Local ski RDC. Equipé de digicode et interphone. Travaux réalisés en 2024/2025, toiture / parties communes - cage escalier / boîtes aux lettres. L'implantation géographique du bien bénéficie de nombreux atouts : Commerces de proximité, écoles, collège, lycée, vie associative, gare routière, etc. Idéalement situé pour les amoureux de la montagne et des grands espaces. Randonnées et stations de ski à proximité. Tout en étant en proche du centre - ville. Tous commerces et équipements (collège, lycée, écoles primaires et maternelles, etc).                                A 10 min' des stations de ski de Praloup et du Sauze, liaison hivernale avec la station de la Foux d'Allos. A 100 km de Cunéo, principale ville frontalière d'Italie.

Descriptif Lot n°78 : Un appartement numéroté 42 situé au 1er étage du bâtiment C auquel on accède par l'entrée principale du bâtiment puis un hall et une cage d'escalier desservant les étages, et composé d'une entrée avec placard, un salon salle à manger, une cuisine, un cellier, trois chambres, une salle de bains et un WC, et deux balcons, parties communes de la copropriété à la jouissance exclusive du lot n°78, et les cent trente neuf (139) tantièmes du sol et des parties communes générales, et les six cent vingt quatre (624) tantièmes des parties communes du bâtiment C.

Ville : Barcelonnette
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04400
Coordonnées : 44.380838, 6.650582
Total : 169 620
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 24 900
Valeur du bien : 158 900
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11164€/an
Fourchette totale : 725€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 8704€ - 14319€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 330,39 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 717
Prix d'achat :134 000
Décote à l'achat :-89 717 (-40.1%)
Marge achat-revente :54 097€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 873,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 701,84
Coût de l'assurance :12 721,50
Taxe foncière : 1 116,41€/an
Soit par mois : 93,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres, peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Revêtement sol 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture 3 chambres (90m² murs): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon complet (30m²): 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barcelonnette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 164 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 620 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 851
Revenus locatifs : +11 164
Charges déductibles : -33 851
Résultat foncier Année 1 : -22 686(Déficit de 22 686 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 986
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 951 €/an
Revenus locatifs : +11 164
Charges déductibles : -8 951
Résultat foncier Années 2+ : 2 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11986.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 16433 8565 531-22 69210 700 €11 992 €11 992 €
211 3878 8075 3822 580--9 412 €
311 6158 6535 2282 962--6 450 €
411 8478 4945 0693 353--3 097 €
512 0848 3304 9053 754---
612 3268 1604 7354 166---
712 5737 9854 5594 588---
812 8247 8034 3785 021---
913 0817 6164 1915 465---
1013 3427 4223 9975 920---
1113 6097 2223 7976 387---
1213 8817 0153 5906 866---
1314 1596 8013 3767 358---
1414 4426 5803 1557 862---
1514 7316 3522 9268 379---
1615 0256 1162 6908 910---
1715 3265 8722 4469 454---
1815 6325 6202 19410 013---
1915 9455 3591 93410 586---
2016 2645 0901 66411 174---
2116 5894 8111 38611 778---
2216 9214 5231 09812 398---
2317 2594 22680113 033---
2417 6053 91949413 686---
2517 9573 60117614 355---
TOTAL357 589190 23479 702167 35510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 355
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 344-3 210+5 554
2+2 3440+2 344
3+2 3440+2 344
4+2 3440+2 344
5+2 344+197+2 147
6+2 344+1 250+1 094
7+2 344+1 376+968
8+2 344+1 506+838
9+2 344+1 639+705
10+2 344+1 776+568
11+2 344+1 916+428
12+2 344+2 060+284
13+2 344+2 207+137
14+2 344+2 359-15
15+2 344+2 514-170
16+2 344+2 673-329
17+2 344+2 836-492
18+2 344+3 004-660
19+2 344+3 176-832
20+2 344+3 352-1 008
21+2 344+3 533-1 189
22+2 344+3 719-1 375
23+2 344+3 910-1 566
24+2 344+4 106-1 762
25+2 344+4 307-1 963
Total+58 600+50 207+8 393
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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