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Achat maison

Bien expiré
VilleGault-Perche (41)
Surface187m²
Coût Total186 280€
Loyer Annuel17 784€
Rentabilité9.55%
Cashflow/mois+359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 598,93 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 187 m², 7 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 5 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage électrique, Cuisine équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 45 m², Terrain de 430 m²

5min de la Bazoche Gouet. Maison de 187m² comprenant cuisine ouverte sur séjour, salle à manger, buanderie et WC au rez-de-chaussée. Au 1er trois chambres dont une suite parentale, salle de bains, WC et grand palier. Au 2ème étage une chambre, palier, salle d'eau et WC à finir d'aménager. Le tout sur un terrain de 430m² clos avec un abri de 20m². Grande maison située à 5min des commerces, autoroute et gare à 15min. A venir visiter rapidement!! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°827 872 375 - Greffe de CHARTRES) Pierre AVELINE Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.943001

Ville : Gault-Perche
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41270
Coordonnées : 48.114010, 1.023570
Total : 186 280€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 65 320€
Valeur du bien : 177 320€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1482€/mois
Loyer annuel estimé : 17784€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 13766€ - 22975€/an
Rentabilité brute :9.55%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 904,83€
Coût de l'assurance :16 299,50€
Taxe foncière : 1 778,43€/an
Soit par mois : 148,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 482,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 123,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :358,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 320 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:11 720€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 784 €/an
Calcul : 1 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 280 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 966 €
Revenus locatifs : +17 784 €
Charges déductibles : -73 966 €
Résultat foncier Année 1 : -56 182 €(Déficit de 56 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 782 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +17 784 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34782.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 784 €73 972 €6 222 €-56 188 €21 400 €34 788 €34 788 €
218 140 €8 487 €6 056 €9 653 €--25 135 €
318 503 €8 315 €5 885 €10 187 €--14 947 €
418 873 €8 138 €5 708 €10 735 €--4 213 €
519 250 €7 955 €5 524 €11 295 €---
619 635 €7 765 €5 335 €11 870 €---
720 028 €7 569 €5 139 €12 459 €---
820 429 €7 366 €4 936 €13 062 €---
920 837 €7 157 €4 726 €13 681 €---
1021 254 €6 940 €4 509 €14 314 €---
1121 679 €6 715 €4 285 €14 964 €---
1222 113 €6 483 €4 053 €15 630 €---
1322 555 €6 243 €3 812 €16 312 €---
1423 006 €5 994 €3 564 €17 012 €---
1523 466 €5 738 €3 307 €17 729 €---
1623 935 €5 472 €3 041 €18 464 €---
1724 414 €5 197 €2 767 €19 217 €---
1824 902 €4 913 €2 482 €19 990 €---
1925 400 €4 619 €2 188 €20 782 €---
2025 908 €4 315 €1 884 €21 594 €---
2126 427 €4 000 €1 570 €22 427 €---
2226 955 €3 675 €1 244 €23 280 €---
2327 494 €3 338 €908 €24 156 €---
2428 044 €2 990 €560 €25 054 €---
2528 605 €2 630 €200 €25 975 €---
TOTAL569 638 €215 985 €89 905 €353 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 735 €-6 420 €+10 155 €
2+3 735 €0 €+3 735 €
3+3 735 €0 €+3 735 €
4+3 735 €0 €+3 735 €
5+3 735 €+2 125 €+1 610 €
6+3 735 €+3 561 €+174 €
7+3 735 €+3 738 €-3 €
8+3 735 €+3 919 €-184 €
9+3 735 €+4 104 €-369 €
10+3 735 €+4 294 €-559 €
11+3 735 €+4 489 €-754 €
12+3 735 €+4 689 €-954 €
13+3 735 €+4 894 €-1 159 €
14+3 735 €+5 103 €-1 368 €
15+3 735 €+5 319 €-1 584 €
16+3 735 €+5 539 €-1 804 €
17+3 735 €+5 765 €-2 030 €
18+3 735 €+5 997 €-2 262 €
19+3 735 €+6 235 €-2 500 €
20+3 735 €+6 478 €-2 743 €
21+3 735 €+6 728 €-2 993 €
22+3 735 €+6 984 €-3 249 €
23+3 735 €+7 247 €-3 512 €
24+3 735 €+7 516 €-3 781 €
25+3 735 €+7 792 €-4 057 €
Total+93 375 €+106 096 €+-12 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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