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Appartement à vendre

VillePlessis-Trévise (94)
Surface75.21m²
Coût Total242 620€
Loyer Annuel15 438€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 75.21 m²
Prix au m² : 2 247,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, calme, Exposition est, Gardien, Digicode, Interphone

Idéalement situé en plein coeur du centre-ville, au sein d'une résidence arborée et bien entretenue, cet appartement 4 pièces offre un cadre de vie agréable, alliant confort et praticité.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon filant bénéficiant d'une belle exposition et desservant une chambre. De l'autre coté de l'entrée vous trouverez une cuisine et son arrière cuisine pouvant être aménagée en buanderie. L'espace nuit comprend deux chambres de 10 m² et 11 m², chacune équipée de placards intégrés, ainsi qu'un dressing indépendant, une salle de bains et des WC séparés. En annexes, vous disposerez d'une cave et d'un box en sous-sol, un véritable atout en centre-ville.

Les charges de copropriété incluent le chauffage, l'eau froide et l'eau chaude (avec compteurs individuels). Copropriété de 569 lots - dont 189 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2960.00 euros.

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.816181, 2.568826
Total : 242 620€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 60 100€
Valeur du bien : 229 100€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.21m²
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15438€/an
Fourchette totale : 1072€ - 1544€/mois
Fourchette annuelle : 12865€ - 18526€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 501,33 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 335 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-94 335€ (-35.8%)
Marge achat-revente :20 715€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :70,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 276,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 037,06€
Coût de l'assurance :21 229,25€
Taxe foncière : 1 543,84€/an
Soit par mois : 128,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 246,67€/mois
Soit par an : 2 960,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 286,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 651,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 403 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en marbre usé par un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en marbre usé nécessitant rénovation
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 75 m²
Raison: État 2-3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100 €(799 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:3 000€
    Revêtement sol: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plessis-Trévise (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 438 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 620 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 960 €/an
Calcul : 247 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 670 €
Revenus locatifs : +15 438 €
Charges déductibles : -73 670 €
Résultat foncier Année 1 : -58 231 €(Déficit de 58 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 570 €/an
Revenus locatifs : +15 438 €
Charges déductibles : -13 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 869 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36831.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 438 €73 677 €8 224 €-58 239 €21 400 €36 839 €36 839 €
215 747 €13 360 €8 007 €2 387 €--34 452 €
316 062 €13 135 €7 782 €2 927 €--31 524 €
416 383 €12 902 €7 549 €3 481 €--28 043 €
516 711 €12 661 €7 308 €4 050 €--23 993 €
617 045 €12 411 €7 058 €4 634 €--19 359 €
717 386 €12 153 €6 800 €5 233 €--14 126 €
817 734 €11 886 €6 533 €5 848 €--8 278 €
918 089 €11 610 €6 257 €6 479 €--1 800 €
1018 450 €11 324 €5 971 €7 127 €---
1118 819 €11 028 €5 675 €7 792 €---
1219 196 €10 721 €5 368 €8 474 €---
1319 580 €10 404 €5 051 €9 175 €---
1419 971 €10 076 €4 723 €9 895 €---
1520 371 €9 737 €4 384 €10 634 €---
1620 778 €9 385 €4 032 €11 393 €---
1721 194 €9 022 €3 669 €12 172 €---
1821 618 €8 646 €3 293 €12 972 €---
1922 050 €8 256 €2 903 €13 794 €---
2022 491 €7 853 €2 500 €14 637 €---
2122 941 €7 436 €2 083 €15 504 €---
2223 400 €7 005 €1 652 €16 394 €---
2323 867 €6 559 €1 205 €17 309 €---
2424 345 €6 096 €743 €18 248 €---
2524 832 €5 618 €265 €19 213 €---
TOTAL494 497 €312 963 €119 037 €181 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 242 €-6 420 €+9 662 €
2+3 242 €0 €+3 242 €
3+3 242 €0 €+3 242 €
4+3 242 €0 €+3 242 €
5+3 242 €0 €+3 242 €
6+3 242 €0 €+3 242 €
7+3 242 €0 €+3 242 €
8+3 242 €0 €+3 242 €
9+3 242 €0 €+3 242 €
10+3 242 €+1 598 €+1 644 €
11+3 242 €+2 337 €+905 €
12+3 242 €+2 542 €+700 €
13+3 242 €+2 753 €+489 €
14+3 242 €+2 968 €+274 €
15+3 242 €+3 190 €+52 €
16+3 242 €+3 418 €-176 €
17+3 242 €+3 652 €-410 €
18+3 242 €+3 892 €-650 €
19+3 242 €+4 138 €-896 €
20+3 242 €+4 391 €-1 149 €
21+3 242 €+4 651 €-1 409 €
22+3 242 €+4 918 €-1 676 €
23+3 242 €+5 193 €-1 951 €
24+3 242 €+5 475 €-2 233 €
25+3 242 €+5 764 €-2 522 €
Total+81 050 €+54 460 €+26 590 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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