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Appartement à vendre

VilleMeudon (92)
Surface84m²
Coût Total285 300€
Loyer Annuel22 018€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/10 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de cave, Non meublé

FONCIA Vous propose cet appartement type 5 pièces, 3 chambres totalisant 84m2 habitables. Situé au 7ème étage sur 10, dans une résidence bien entretenue à proximité immédiate des commerces, transport et écoles, il profite d'une vue dégagée sans vis-à-vis. Dès l'entrée, vous apprécierez la luminosité et la configuration. Son espace de vie et son espace nuit bien agencés vous permettra de profiter d'un confort au quotidien. Une cave, un local à vélo et parking complète le bien. Vous désirez en savoir plus ? Contactez votre conseiller, référent du secteur MEUDON LA FORET aux coordonnées ci-joint.

Fabrice. QUATTRINI Agent commercial

RSAC n°532 242 591 à Nanterre FONCIA Le Plessis-Robinson 2 Avenue Léon Blum - 92350 Le Plessis-Robinson - CPI74012016000012160

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.797088, 2.221679
Total : 285 300€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 266 100€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22018€/an
Fourchette totale : 1423€ - 2366€/mois
Fourchette annuelle : 17075€ - 28392€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 330,64 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 773 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-39 773€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-5 527€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 445,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :114,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 559,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 249,63€
Coût de l'assurance :34 236,00€
Taxe foncière : 2 201,83€/an
Soit par mois : 183,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 834,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 742,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ + Main d'œuvre: 800€ = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1500€ + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 600€ + Main d'œuvre: 300€ = 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² + Main d'œuvre: 300€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 018 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 300 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 369 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 843 €
Revenus locatifs : +22 018 €
Charges déductibles : -39 843 €
Résultat foncier Année 1 : -17 825 €(Déficit de 17 825 €)
Imputable sur revenu global : 17 825 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 743 €/an
Revenus locatifs : +22 018 €
Charges déductibles : -13 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 275 €/an
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 018 €39 853 €10 182 €-17 835 €17 835 €--
222 459 €13 490 €9 919 €8 969 €---
322 908 €13 218 €9 646 €9 690 €---
423 366 €12 935 €9 364 €10 431 €---
523 833 €12 642 €9 071 €11 191 €---
624 310 €12 339 €8 768 €11 971 €---
724 796 €12 024 €8 453 €12 772 €---
825 292 €11 698 €8 127 €13 594 €---
925 798 €11 360 €7 788 €14 438 €---
1026 314 €11 009 €7 438 €15 305 €---
1126 840 €10 645 €7 074 €16 195 €---
1227 377 €10 269 €6 697 €17 108 €---
1327 925 €9 878 €6 307 €18 047 €---
1428 483 €9 473 €5 902 €19 010 €---
1529 053 €9 053 €5 482 €20 000 €---
1629 634 €8 618 €5 046 €21 016 €---
1730 226 €8 166 €4 595 €22 060 €---
1830 831 €7 698 €4 127 €23 132 €---
1931 448 €7 213 €3 642 €24 234 €---
2032 076 €6 711 €3 139 €25 366 €---
2132 718 €6 189 €2 618 €26 529 €---
2233 372 €5 649 €2 078 €27 723 €---
2334 040 €5 089 €1 517 €28 951 €---
2434 721 €4 508 €937 €30 213 €---
2535 415 €3 906 €334 €31 509 €---
TOTAL705 252 €263 631 €148 250 €441 621 €17 835 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 350 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 624 €-5 350 €+9 974 €
2+4 624 €+2 691 €+1 933 €
3+4 624 €+2 907 €+1 717 €
4+4 624 €+3 129 €+1 495 €
5+4 624 €+3 357 €+1 267 €
6+4 624 €+3 591 €+1 033 €
7+4 624 €+3 832 €+792 €
8+4 624 €+4 078 €+546 €
9+4 624 €+4 332 €+292 €
10+4 624 €+4 591 €+33 €
11+4 624 €+4 858 €-234 €
12+4 624 €+5 133 €-509 €
13+4 624 €+5 414 €-790 €
14+4 624 €+5 703 €-1 079 €
15+4 624 €+6 000 €-1 376 €
16+4 624 €+6 305 €-1 681 €
17+4 624 €+6 618 €-1 994 €
18+4 624 €+6 940 €-2 316 €
19+4 624 €+7 270 €-2 646 €
20+4 624 €+7 610 €-2 986 €
21+4 624 €+7 959 €-3 335 €
22+4 624 €+8 317 €-3 693 €
23+4 624 €+8 685 €-4 061 €
24+4 624 €+9 064 €-4 440 €
25+4 624 €+9 453 €-4 829 €
Total+115 600 €+132 486 €+-16 886 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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