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Appartement 4 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface105m²
Coût Total217 640€
Loyer Annuel15 241€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 695,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Aurélien Le Déaut by BSK IMMOBILIER

Idéalement situé à proximité de l'arrêt de tram des Rives du Cher, dans une résidence de standing avec ascenseur, découvrez cet appartement lumineux au 1er étage. Parfait pour une résidence principale ou un projet locatif (colocation), il offre une entrée spacieuse, un grand salon-séjour avec accès balcon, 3 chambres, 2 salles d'eau, un WC, un dressing et un cellier. À deux pas de la piscine du Lac de Tours et de la promenade de la levée du Cher, c'est une opportunité à saisir. Charges incluant chauffage, eau et production d'eau chaude.

Cette annonce référence 327042 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier AURELIEN LE DEAUT (EIRL) immatriculé au RSAC de TOURS (37000) sous le numéro 82233141900017.

Prix du bien : 178 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 327042 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.373295, 0.694649
Total : 217 640€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 203 400€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15241€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 12042€ - 19290€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 245,69 €/m²
Basé sur :366 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 797 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-57 797€ (-24.5%)
Marge achat-revente :18 157€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 141,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 735,92€
Coût de l'assurance :19 043,50€
Taxe foncière : 1 524,08€/an
Soit par mois : 127,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 268,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 300€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 500€
    Peinture salle de bain: 2 salles d'eau × 500€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter le coût des matériaux et de la main d'œuvre dans la région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 241 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 991 €
Revenus locatifs : +15 241 €
Charges déductibles : -34 991 €
Résultat foncier Année 1 : -19 751 €(Déficit de 19 751 €)
Imputable sur revenu global : 19 751 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 591 €/an
Revenus locatifs : +15 241 €
Charges déductibles : -9 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 649 €/an
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 241 €34 998 €7 313 €-19 758 €19 758 €--
215 546 €9 404 €7 119 €6 141 €---
315 856 €9 203 €6 918 €6 653 €---
416 174 €8 996 €6 710 €7 178 €---
516 497 €8 781 €6 495 €7 716 €---
616 827 €8 558 €6 272 €8 269 €---
717 164 €8 328 €6 042 €8 835 €---
817 507 €8 090 €5 804 €9 417 €---
917 857 €7 844 €5 558 €10 013 €---
1018 214 €7 589 €5 303 €10 625 €---
1118 578 €7 326 €5 040 €11 253 €---
1218 950 €7 053 €4 767 €11 897 €---
1319 329 €6 771 €4 485 €12 558 €---
1419 716 €6 479 €4 193 €13 237 €---
1520 110 €6 177 €3 891 €13 933 €---
1620 512 €5 865 €3 579 €14 647 €---
1720 922 €5 542 €3 256 €15 381 €---
1821 341 €5 207 €2 922 €16 133 €---
1921 768 €4 862 €2 576 €16 906 €---
2022 203 €4 504 €2 218 €17 699 €---
2122 647 €4 134 €1 848 €18 513 €---
2223 100 €3 751 €1 465 €19 349 €---
2323 562 €3 355 €1 069 €20 207 €---
2424 033 €2 945 €659 €21 088 €---
2524 514 €2 521 €235 €21 993 €---
TOTAL488 166 €188 281 €105 736 €299 885 €19 758 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 201 €-5 927 €+9 128 €
2+3 201 €+1 842 €+1 359 €
3+3 201 €+1 996 €+1 205 €
4+3 201 €+2 153 €+1 048 €
5+3 201 €+2 315 €+886 €
6+3 201 €+2 481 €+720 €
7+3 201 €+2 651 €+550 €
8+3 201 €+2 825 €+376 €
9+3 201 €+3 004 €+197 €
10+3 201 €+3 188 €+13 €
11+3 201 €+3 376 €-175 €
12+3 201 €+3 569 €-368 €
13+3 201 €+3 767 €-566 €
14+3 201 €+3 971 €-770 €
15+3 201 €+4 180 €-979 €
16+3 201 €+4 394 €-1 193 €
17+3 201 €+4 614 €-1 413 €
18+3 201 €+4 840 €-1 639 €
19+3 201 €+5 072 €-1 871 €
20+3 201 €+5 310 €-2 109 €
21+3 201 €+5 554 €-2 353 €
22+3 201 €+5 805 €-2 604 €
23+3 201 €+6 062 €-2 861 €
24+3 201 €+6 326 €-3 125 €
25+3 201 €+6 598 €-3 397 €
Total+80 025 €+89 965 €+-9 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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