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Maison à vendre

VilleCondom (32)
Surface330m²
Coût Total415 940€
Loyer Annuel27 499€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 348 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 1 054,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de cave

Maison d'architecte, coeur de Condom, au cachet intemporel alliant authenticité et modernité. Rénovée avec de belles prestations, elle apporte de grandes pièces de vie lumineuses. Située pour une maison familiale, chambres d'hôtes, accueil de pélerins, tout lui correspond ! Jardin, belle terrasse et double garage, rare sur Condom.

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.999827, 0.370284
Total : 415 940€
Prix d'acquisition : 348 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 388 100€
Frais de notaire : 27 840€
Coût estimé : 27 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2292€/mois
Loyer annuel estimé : 27499€/an
Fourchette totale : 1731€ - 3033€/mois
Fourchette annuelle : 20776€ - 36396€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,96 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :634 907 €
Prix d'achat :348 000 €
Décote à l'achat :-286 907€ (-45.2%)
Marge achat-revente :218 967€ (34.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 082,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :121,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 203,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 748,10€
Coût de l'assurance :36 394,75€
Taxe foncière : 2 749,86€/an
Soit par mois : 229,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 291,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 432,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 m² (estimation 5 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 80 m² × 75€/m² = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 292 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 499 €/an
Calcul : 2 292 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 456 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 681 €
Revenus locatifs : +27 499 €
Charges déductibles : -58 681 €
Résultat foncier Année 1 : -31 182 €(Déficit de 31 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 782 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 581 €/an
Revenus locatifs : +27 499 €
Charges déductibles : -18 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9782.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 348 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 200 €(65% de 348 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 225 €/an
Calcul : 226 200 € × 3,636% = 8 225 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 499 €58 695 €14 389 €-31 196 €21 400 €9 796 €9 796 €
228 049 €18 218 €14 012 €9 831 €---
328 610 €17 827 €13 622 €10 782 €---
429 182 €17 423 €13 217 €11 759 €---
529 765 €17 004 €12 799 €12 761 €---
630 361 €16 571 €12 365 €13 790 €---
730 968 €16 122 €11 916 €14 846 €---
831 587 €15 657 €11 451 €15 930 €---
932 219 €15 176 €10 970 €17 043 €---
1032 863 €14 677 €10 471 €18 186 €---
1133 521 €14 161 €9 955 €19 360 €---
1234 191 €13 626 €9 420 €20 565 €---
1334 875 €13 072 €8 867 €21 802 €---
1435 572 €12 499 €8 293 €23 073 €---
1536 284 €11 905 €7 700 €24 378 €---
1637 009 €11 290 €7 085 €25 719 €---
1737 750 €10 654 €6 448 €27 096 €---
1838 505 €9 994 €5 789 €28 510 €---
1939 275 €9 311 €5 106 €29 963 €---
2040 060 €8 604 €4 399 €31 456 €---
2140 861 €7 872 €3 666 €32 989 €---
2241 679 €7 114 €2 908 €34 565 €---
2342 512 €6 328 €2 123 €36 184 €---
2443 362 €5 515 €1 309 €37 847 €---
2544 230 €4 673 €467 €39 557 €---
TOTAL880 787 €353 989 €208 748 €526 798 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 775 €-6 420 €+12 195 €
2+5 775 €+10 €+5 765 €
3+5 775 €+3 235 €+2 540 €
4+5 775 €+3 528 €+2 247 €
5+5 775 €+3 828 €+1 947 €
6+5 775 €+4 137 €+1 638 €
7+5 775 €+4 454 €+1 321 €
8+5 775 €+4 779 €+996 €
9+5 775 €+5 113 €+662 €
10+5 775 €+5 456 €+319 €
11+5 775 €+5 808 €-33 €
12+5 775 €+6 169 €-394 €
13+5 775 €+6 541 €-766 €
14+5 775 €+6 922 €-1 147 €
15+5 775 €+7 314 €-1 539 €
16+5 775 €+7 716 €-1 941 €
17+5 775 €+8 129 €-2 354 €
18+5 775 €+8 553 €-2 778 €
19+5 775 €+8 989 €-3 214 €
20+5 775 €+9 437 €-3 662 €
21+5 775 €+9 897 €-4 122 €
22+5 775 €+10 369 €-4 594 €
23+5 775 €+10 855 €-5 080 €
24+5 775 €+11 354 €-5 579 €
25+5 775 €+11 867 €-6 092 €
Total+144 375 €+158 039 €+-13 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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