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Appartement Roanne 2 pièces 40 m2

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface40m²
Coût Total82 380€
Loyer Annuel5 147€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 41 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 025 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 4ème étage sans ascenseur dans le secteur de la gendarmerie à ROANNE, cet appartement d'environ 40 m² offre un cadre de vie agréable et lumineux. Il se compose d'une cuisine ouverte sur pièce à vivre lumineuse, d'une chambre spacieuse et confortable, ainsi que d'une salle d'eau avec wc. En très bon état général, ce bien conviendra parfaitement à un premier achat ou à un investisseur Un bien à visiter sans tarder ! Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Marine GALLEGO au 07.44.95.73.38 Copropriété de 118 lots - dont 39 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200.00 euros. Marine GALLEGO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.049958, 4.079507
Total : 82 380€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 38 100€
Valeur du bien : 79 100€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5147€/an
Fourchette totale : 331€ - 557€/mois
Fourchette annuelle : 3966€ - 6680€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 431,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 759,29€
Coût de l'assurance :7 208,25€
Taxe foncière : 514,72€/an
Soit par mois : 42,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 428,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec équipements datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100 €(953 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 147 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 380 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 515 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 852 €
Revenus locatifs : +5 147 €
Charges déductibles : -42 852 €
Résultat foncier Année 1 : -37 705 €(Déficit de 37 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 752 €/an
Revenus locatifs : +5 147 €
Charges déductibles : -4 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16304.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 147 €42 855 €2 752 €-37 707 €21 400 €16 307 €16 307 €
25 250 €4 681 €2 678 €569 €--15 739 €
35 355 €4 606 €2 603 €749 €--14 989 €
45 462 €4 527 €2 524 €935 €--14 054 €
55 571 €4 446 €2 443 €1 125 €--12 929 €
65 683 €4 362 €2 359 €1 321 €--11 608 €
75 797 €4 276 €2 273 €1 521 €--10 088 €
85 912 €4 186 €2 183 €1 727 €--8 361 €
96 031 €4 093 €2 090 €1 938 €--6 423 €
106 151 €3 997 €1 994 €2 154 €--4 269 €
116 274 €3 898 €1 895 €2 376 €--1 893 €
126 400 €3 795 €1 792 €2 605 €---
136 528 €3 689 €1 686 €2 839 €---
146 658 €3 579 €1 576 €3 079 €---
156 792 €3 466 €1 463 €3 326 €---
166 927 €3 348 €1 345 €3 579 €---
177 066 €3 227 €1 223 €3 839 €---
187 207 €3 101 €1 098 €4 106 €---
197 351 €2 971 €968 €4 381 €---
207 498 €2 836 €833 €4 662 €---
217 648 €2 697 €694 €4 951 €---
227 801 €2 553 €550 €5 248 €---
237 957 €2 404 €401 €5 553 €---
248 117 €2 251 €248 €5 866 €---
258 279 €2 091 €88 €6 188 €---
TOTAL164 865 €127 935 €39 759 €36 929 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 081 €-6 420 €+7 501 €
2+1 081 €0 €+1 081 €
3+1 081 €0 €+1 081 €
4+1 081 €0 €+1 081 €
5+1 081 €0 €+1 081 €
6+1 081 €0 €+1 081 €
7+1 081 €0 €+1 081 €
8+1 081 €0 €+1 081 €
9+1 081 €0 €+1 081 €
10+1 081 €0 €+1 081 €
11+1 081 €0 €+1 081 €
12+1 081 €+781 €+300 €
13+1 081 €+852 €+229 €
14+1 081 €+924 €+157 €
15+1 081 €+998 €+83 €
16+1 081 €+1 074 €+7 €
17+1 081 €+1 152 €-71 €
18+1 081 €+1 232 €-151 €
19+1 081 €+1 314 €-233 €
20+1 081 €+1 399 €-318 €
21+1 081 €+1 485 €-404 €
22+1 081 €+1 574 €-493 €
23+1 081 €+1 666 €-585 €
24+1 081 €+1 760 €-679 €
25+1 081 €+1 856 €-775 €
Total+27 025 €+11 647 €+15 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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