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Détails du bien

VilleMontluçon (03)
Surface300m²
Coût Total284 040€
Loyer Annuel29 331€
Rentabilité10.33%
Cashflow/mois+695€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 613,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Mixte GAZ + INSERT Gaz, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Belle demeure dans le quartier de Rimard à Montluçon. construction traditionnelle érigée sur un sous-sol complet d'un garage -atelier de 128 m2. en rez-de-chaussée; chambre, salle d'eau-buanderie, séjour, salle à manger, cuisine, WC, entrée pour une surface de près de 110 m2. Au premier étage; mezzanine, 3 chambres, WC, salle de bains avec douche pour une surface de 65 m2. construction de belle facture à rafraichir. situation idéale dans un quartier calme, serein et recherché. Jardin devant et terrain sur l'arrière. parcelle de 1 108 m2 - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.330934, 2.610670
Total : 284 040€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 85 320€
Valeur du bien : 269 320€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2444€/mois
Loyer annuel estimé : 29331€/an
Fourchette totale : 1898€ - 3148€/mois
Fourchette annuelle : 22776€ - 37772€/an
Rentabilité brute :10.33%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 13.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 275,32 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :382 597 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :-198 597€ (-51.9%)
Marge achat-revente :98 557€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 421,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :82,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 504,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 551,36€
Coût de l'assurance :24 853,50€
Taxe foncière : 2 933,08€/an
Soit par mois : 244,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 444,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :695,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 320 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€/fenêtre = 18500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (installation incluse)
  • Entrée - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds entrée: 8 m² × 40€/m² = 320€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 331 €/an
Calcul : 2 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 064 €
Revenus locatifs : +29 331 €
Charges déductibles : -99 064 €
Résultat foncier Année 1 : -69 733 €(Déficit de 69 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 744 €/an
Revenus locatifs : +29 331 €
Charges déductibles : -13 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48333.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 331 €99 073 €9 826 €-69 742 €21 400 €48 342 €48 342 €
229 917 €13 496 €9 569 €16 422 €--31 921 €
330 516 €13 229 €9 302 €17 287 €--14 634 €
431 126 €12 953 €9 026 €18 173 €---
531 749 €12 667 €8 740 €19 081 €---
632 384 €12 371 €8 444 €20 012 €---
733 031 €12 065 €8 137 €20 967 €---
833 692 €11 747 €7 820 €21 945 €---
934 366 €11 418 €7 491 €22 947 €---
1035 053 €11 078 €7 151 €23 975 €---
1135 754 €10 725 €6 798 €25 029 €---
1236 469 €10 360 €6 433 €26 109 €---
1337 199 €9 982 €6 055 €27 216 €---
1437 943 €9 591 €5 663 €28 352 €---
1538 701 €9 185 €5 258 €29 516 €---
1639 475 €8 765 €4 838 €30 710 €---
1740 265 €8 330 €4 403 €31 934 €---
1841 070 €7 880 €3 953 €33 190 €---
1941 892 €7 414 €3 487 €34 478 €---
2042 729 €6 931 €3 004 €35 798 €---
2143 584 €6 431 €2 504 €37 153 €---
2244 456 €5 913 €1 986 €38 543 €---
2345 345 €5 377 €1 450 €39 968 €---
2446 252 €4 821 €894 €41 430 €---
2547 177 €4 246 €319 €42 930 €---
TOTAL939 476 €326 052 €142 551 €613 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 613 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 159 €-6 420 €+12 579 €
2+6 159 €0 €+6 159 €
3+6 159 €0 €+6 159 €
4+6 159 €+1 062 €+5 097 €
5+6 159 €+5 724 €+435 €
6+6 159 €+6 004 €+155 €
7+6 159 €+6 290 €-131 €
8+6 159 €+6 583 €-424 €
9+6 159 €+6 884 €-725 €
10+6 159 €+7 193 €-1 034 €
11+6 159 €+7 509 €-1 350 €
12+6 159 €+7 833 €-1 674 €
13+6 159 €+8 165 €-2 006 €
14+6 159 €+8 506 €-2 347 €
15+6 159 €+8 855 €-2 696 €
16+6 159 €+9 213 €-3 054 €
17+6 159 €+9 580 €-3 421 €
18+6 159 €+9 957 €-3 798 €
19+6 159 €+10 343 €-4 184 €
20+6 159 €+10 740 €-4 581 €
21+6 159 €+11 146 €-4 987 €
22+6 159 €+11 563 €-5 404 €
23+6 159 €+11 990 €-5 831 €
24+6 159 €+12 429 €-6 270 €
25+6 159 €+12 879 €-6 720 €
Total+153 975 €+184 027 €+-30 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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