Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleNécy (61)
Surface115m²
Coût Total152 110€
Loyer Annuel9 664€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 756,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 115 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1840, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Travaux, Etat : à rénover

NOUVEAU CHEZ MAISON LD - Idéal Investisseur !!

Venez découvrir cette charmante maison de ville située sur la commune de Nécy, entre Falaise et Argentan.

Idéal investisseurs ou amateurs de rénovation, cette maison offre plusieurs possibilités intéressante (deux logements ou une grande maison avec quelques travaux à prévoir).

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec cheminée, d'une grande cuisine à refaire, d'une salle d'eau avec douche, d'un WC séparé, d'une pièce pouvant servir de buanderie.

A l'étage, vous retrouverez 4 chambres spacieuses dont une de 24m2.

Le grenier aménageable offre une possibilité d'agrandir cette maison mesurant actuellement 115m2.

Devis effectué pour une partie de la toiture à restaurer, plus d'informations sur demandes.

N'attendez plus pour prévoir une visite, contactez nous!!

DPE : E - GES : B

Ville : Nécy
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61160
Coordonnées : 48.829380, -0.110960
Total : 152 110€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 58 150€
Valeur du bien : 145 150€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9664€/an
Fourchette totale : 637€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7648€ - 12212€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 785,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 508,15€
Coût de l'assurance :12 929,35€
Taxe foncière : 966,45€/an
Soit par mois : 80,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 150 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nécy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 110 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 528 €
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -64 528 €
Résultat foncier Année 1 : -54 864 €(Déficit de 54 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 378 €/an
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -6 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33463.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 664 €64 533 €4 899 €-54 868 €21 400 €33 468 €33 468 €
29 858 €6 250 €4 767 €3 607 €--29 861 €
310 055 €6 113 €4 630 €3 941 €--25 920 €
410 256 €5 972 €4 488 €4 284 €--21 636 €
510 461 €5 826 €4 342 €4 635 €--17 000 €
610 670 €5 675 €4 191 €4 995 €--12 005 €
710 884 €5 519 €4 035 €5 365 €--6 640 €
811 101 €5 358 €3 874 €5 744 €--896 €
911 323 €5 191 €3 708 €6 132 €---
1011 550 €5 019 €3 536 €6 531 €---
1111 781 €4 842 €3 358 €6 939 €---
1212 017 €4 658 €3 174 €7 358 €---
1312 257 €4 468 €2 985 €7 788 €---
1412 502 €4 273 €2 789 €8 229 €---
1512 752 €4 070 €2 587 €8 682 €---
1613 007 €3 861 €2 377 €9 146 €---
1713 267 €3 645 €2 161 €9 622 €---
1813 533 €3 422 €1 938 €10 111 €---
1913 803 €3 191 €1 708 €10 612 €---
2014 079 €2 953 €1 470 €11 126 €---
2114 361 €2 707 €1 224 €11 654 €---
2214 648 €2 453 €969 €12 195 €---
2314 941 €2 190 €707 €12 751 €---
2415 240 €1 919 €436 €13 321 €---
2515 545 €1 639 €155 €13 906 €---
TOTAL309 555 €165 749 €70 508 €143 807 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 030 €-6 420 €+8 450 €
2+2 030 €0 €+2 030 €
3+2 030 €0 €+2 030 €
4+2 030 €0 €+2 030 €
5+2 030 €0 €+2 030 €
6+2 030 €0 €+2 030 €
7+2 030 €0 €+2 030 €
8+2 030 €0 €+2 030 €
9+2 030 €+1 571 €+459 €
10+2 030 €+1 959 €+71 €
11+2 030 €+2 082 €-52 €
12+2 030 €+2 208 €-178 €
13+2 030 €+2 337 €-307 €
14+2 030 €+2 469 €-439 €
15+2 030 €+2 605 €-575 €
16+2 030 €+2 744 €-714 €
17+2 030 €+2 887 €-857 €
18+2 030 €+3 033 €-1 003 €
19+2 030 €+3 184 €-1 154 €
20+2 030 €+3 338 €-1 308 €
21+2 030 €+3 496 €-1 466 €
22+2 030 €+3 659 €-1 629 €
23+2 030 €+3 825 €-1 795 €
24+2 030 €+3 996 €-1 966 €
25+2 030 €+4 172 €-2 142 €
Total+50 750 €+43 142 €+7 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →