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Détails du bien

Bien expiré
VilleHoudan (78)
Surface150m²
Coût Total337 280€
Loyer Annuel25 105€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 231 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 540 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

5 minutes HOUDAN Ensemble immobilier à usage d'habitation à rénover comprenant une grange d'environ 55 m² avec grenier, une pièce cathédrale d'environ 64 m², un préau d'environ 45 m², une petite dépendance d'environ 5.45 m² avec grenier. L'ensemble sur terrain d'environ 1.600 m². Non viabilisé. Assainissement collectif à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Réf 4742

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Total : 337 280€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 87 800€
Valeur du bien : 318 800€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 2092€/mois
Loyer annuel estimé : 25105€/an
Fourchette totale : 1644€ - 2662€/mois
Fourchette annuelle : 19728€ - 31948€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :337 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 661,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :98,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 759,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 167,55€
Coût de l'assurance :29 512,00€
Taxe foncière : 2 510,51€/an
Soit par mois : 209,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 092,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 969,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Viabilisation
Prévoir l'assainissement collectif
Quantité: 1 système
Raison: Non viabilisé - nécessaire pour l'usage d'habitation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 800 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 750€
    Isolation combles: 150 m² × 45€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 800€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1200€ = 22800€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant tous les travaux)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant tous les travaux)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 150€/m² = 6750€ (incluant tous les travaux)
  • Salon:4 500€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (30 m²) × 150€/m² = 4500€ (incluant tous les travaux)
  • Assainissement:3 000€
    Viabilisation assainissement collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant tous les travaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 105 €/an
Calcul : 2 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 337 280 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 645 €
Revenus locatifs : +25 105 €
Charges déductibles : -102 645 €
Résultat foncier Année 1 : -77 540 €(Déficit de 77 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 140 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 845 €/an
Revenus locatifs : +25 105 €
Charges déductibles : -14 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56140.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 105 €102 656 €11 165 €-77 551 €21 400 €56 151 €56 151 €
225 607 €14 558 €10 867 €11 050 €--45 101 €
326 119 €14 249 €10 558 €11 870 €--33 231 €
426 642 €13 930 €10 239 €12 712 €--20 519 €
527 175 €13 600 €9 909 €13 575 €--6 944 €
627 718 €13 259 €9 568 €14 459 €---
728 272 €12 906 €9 215 €15 366 €---
828 838 €12 541 €8 850 €16 297 €---
929 415 €12 164 €8 473 €17 251 €---
1030 003 €11 774 €8 083 €18 229 €---
1130 603 €11 371 €7 680 €19 232 €---
1231 215 €10 954 €7 263 €20 261 €---
1331 839 €10 522 €6 831 €21 317 €---
1432 476 €10 077 €6 386 €22 400 €---
1533 126 €9 615 €5 924 €23 510 €---
1633 788 €9 139 €5 448 €24 649 €---
1734 464 €8 646 €4 955 €25 818 €---
1835 153 €8 136 €4 445 €27 017 €---
1935 856 €7 609 €3 918 €28 247 €---
2036 573 €7 064 €3 373 €29 509 €---
2137 305 €6 501 €2 810 €30 804 €---
2238 051 €5 918 €2 227 €32 133 €---
2338 812 €5 315 €1 624 €33 497 €---
2439 588 €4 692 €1 001 €34 896 €---
2540 380 €4 048 €357 €36 332 €---
TOTAL804 123 €341 242 €161 168 €462 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 272 €-6 420 €+11 692 €
2+5 272 €0 €+5 272 €
3+5 272 €0 €+5 272 €
4+5 272 €0 €+5 272 €
5+5 272 €0 €+5 272 €
6+5 272 €+2 254 €+3 018 €
7+5 272 €+4 610 €+662 €
8+5 272 €+4 889 €+383 €
9+5 272 €+5 175 €+97 €
10+5 272 €+5 469 €-197 €
11+5 272 €+5 770 €-498 €
12+5 272 €+6 078 €-806 €
13+5 272 €+6 395 €-1 123 €
14+5 272 €+6 720 €-1 448 €
15+5 272 €+7 053 €-1 781 €
16+5 272 €+7 395 €-2 123 €
17+5 272 €+7 745 €-2 473 €
18+5 272 €+8 105 €-2 833 €
19+5 272 €+8 474 €-3 202 €
20+5 272 €+8 853 €-3 581 €
21+5 272 €+9 241 €-3 969 €
22+5 272 €+9 640 €-4 368 €
23+5 272 €+10 049 €-4 777 €
24+5 272 €+10 469 €-5 197 €
25+5 272 €+10 900 €-5 628 €
Total+131 800 €+138 864 €+-7 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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