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Achat : Maison Montendre (17130)

Bien expiré
VilleMontendre (17)
Surface215m²
Coût Total268 950€
Loyer Annuel21 911€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 732,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 9 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain

Cet immeuble de ville en pierre offre une configuration adaptée à un usage mixte, alliant activité professionnelle et investissement locatif, dans un environnement à forte visibilité.

Un atout majeur : son parking privé en plein centre ville, valeur ajoutée pour une activité de profession libérale, des bureaux ou une clientèle de passage. Le rez-de-chaussée développe une grande surface à rénover (env. 130M²), organisée en six pièces, laissant place à de multiples projets.

À l’étage, deux appartements existants et actuellement loués. Travaux de rénovation obligatoires - Tout à l'égout. 157500€HAI - partie pro non soumise au Dpe - Appartements en D

Ville : Montendre
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.285400, -0.407820
Total : 268 950€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 98 850€
Valeur du bien : 256 350€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1826€/mois
Loyer annuel estimé : 21911€/an
Fourchette totale : 1458€ - 2286€/mois
Fourchette annuelle : 17498€ - 27438€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 388,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 667,45€
Coût de l'assurance :22 860,75€
Taxe foncière : 2 191,11€/an
Soit par mois : 182,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 825,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, réfection électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: environ 65 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en rénovation, murs abîmés
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir (peinture, revêtement si nécessaire)
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 850 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 600€
    Isolation combles: 215 m² × 40€/m² = 8600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:10 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 250€/m² = 10000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:13 000€
    Rénovation complète salon: 65 m² × 200€/m² = 13000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, menuiseries)
  • Autres pièces:250€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 50€/m² = 250€ (incluant peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montendre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 911 €/an
Calcul : 1 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 950 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 610 €
Revenus locatifs : +21 911 €
Charges déductibles : -110 610 €
Résultat foncier Année 1 : -88 699 €(Déficit de 88 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 760 €/an
Revenus locatifs : +21 911 €
Charges déductibles : -11 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67298.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 911 €110 618 €8 663 €-88 707 €21 400 €67 307 €67 307 €
222 349 €11 534 €8 428 €10 816 €--56 492 €
322 796 €11 292 €8 186 €11 505 €--44 987 €
423 252 €11 042 €7 936 €12 211 €--32 776 €
523 717 €10 783 €7 678 €12 934 €--19 842 €
624 192 €10 516 €7 411 €13 675 €--6 167 €
724 675 €10 240 €7 135 €14 435 €---
825 169 €9 955 €6 850 €15 213 €---
925 672 €9 661 €6 556 €16 011 €---
1026 186 €9 357 €6 251 €16 829 €---
1126 709 €9 043 €5 937 €17 667 €---
1227 244 €8 718 €5 613 €18 525 €---
1327 789 €8 383 €5 278 €19 405 €---
1428 344 €8 037 €4 931 €20 308 €---
1528 911 €7 679 €4 573 €21 232 €---
1629 489 €7 309 €4 204 €22 180 €---
1730 079 €6 927 €3 822 €23 152 €---
1830 681 €6 533 €3 427 €24 148 €---
1931 294 €6 125 €3 020 €25 169 €---
2031 920 €5 704 €2 598 €26 216 €---
2132 559 €5 269 €2 163 €27 290 €---
2233 210 €4 820 €1 714 €28 390 €---
2333 874 €4 355 €1 250 €29 519 €---
2434 552 €3 876 €770 €30 676 €---
2535 243 €3 380 €275 €31 863 €---
TOTAL701 818 €301 156 €124 667 €400 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 601 €-6 420 €+11 021 €
2+4 601 €0 €+4 601 €
3+4 601 €0 €+4 601 €
4+4 601 €0 €+4 601 €
5+4 601 €0 €+4 601 €
6+4 601 €0 €+4 601 €
7+4 601 €+2 481 €+2 120 €
8+4 601 €+4 564 €+37 €
9+4 601 €+4 803 €-202 €
10+4 601 €+5 049 €-448 €
11+4 601 €+5 300 €-699 €
12+4 601 €+5 558 €-957 €
13+4 601 €+5 822 €-1 221 €
14+4 601 €+6 092 €-1 491 €
15+4 601 €+6 370 €-1 769 €
16+4 601 €+6 654 €-2 053 €
17+4 601 €+6 946 €-2 345 €
18+4 601 €+7 244 €-2 643 €
19+4 601 €+7 551 €-2 950 €
20+4 601 €+7 865 €-3 264 €
21+4 601 €+8 187 €-3 586 €
22+4 601 €+8 517 €-3 916 €
23+4 601 €+8 856 €-4 255 €
24+4 601 €+9 203 €-4 602 €
25+4 601 €+9 559 €-4 958 €
Total+115 025 €+120 199 €+-5 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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