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maison vente 5 pieces issoire 130m2

Bien expiré
VilleIssoire (63)
Surface130m²
Coût Total210 850€
Loyer Annuel14 017€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Issoire, proche du centre, imposante maison de ville. En rez de chaussée, une grande entrée dessert la pièce de vie, la cuisine aménagée, le garage et la buanderie. L'étage se compose de 4 chambres et d'une salle de bain. Au dessus, jolis combles aménageables d'environ 60m². Cave au sous-sol. La maison nécessite quelques travaux pour un confort maximal, mais reste cependant habitable en l'état.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 286 et classe CLIMAT E indice 57. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Séverine FERREIRA mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CLERMONT FERRAND sous le numéro 479065070, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Issoire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Total : 210 850€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 65 050€
Valeur du bien : 200 050€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14017€/an
Fourchette totale : 846€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 10152€ - 19353€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 954,2 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 045 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-119 045€ (-46.9%)
Marge achat-revente :43 195€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 089,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 070,59€
Coût de l'assurance :17 922,25€
Taxe foncière : 1 401,70€/an
Soit par mois : 116,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais vieillissants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et nouveau mobilier
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 050 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 400€
    Isolation des combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces:450€
    Rafraîchissement peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne-Rhône-Alpes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 017 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 850 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 974 €
Revenus locatifs : +14 017 €
Charges déductibles : -73 974 €
Résultat foncier Année 1 : -59 957 €(Déficit de 59 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 924 €/an
Revenus locatifs : +14 017 €
Charges déductibles : -8 924 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38557.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 017 €73 981 €6 812 €-59 964 €21 400 €38 564 €38 564 €
214 297 €8 747 €6 628 €5 551 €--33 013 €
314 583 €8 557 €6 438 €6 027 €--26 986 €
414 875 €8 360 €6 241 €6 515 €--20 472 €
515 172 €8 157 €6 039 €7 015 €--13 456 €
615 476 €7 947 €5 829 €7 529 €--5 928 €
715 785 €7 731 €5 612 €8 055 €---
816 101 €7 507 €5 388 €8 594 €---
916 423 €7 275 €5 157 €9 148 €---
1016 752 €7 036 €4 918 €9 715 €---
1117 087 €6 790 €4 671 €10 297 €---
1217 428 €6 534 €4 416 €10 894 €---
1317 777 €6 271 €4 152 €11 506 €---
1418 132 €5 998 €3 880 €12 134 €---
1518 495 €5 717 €3 598 €12 778 €---
1618 865 €5 426 €3 308 €13 439 €---
1719 242 €5 126 €3 007 €14 116 €---
1819 627 €4 816 €2 697 €14 812 €---
1920 020 €4 495 €2 376 €15 525 €---
2020 420 €4 164 €2 045 €16 256 €---
2120 829 €3 821 €1 703 €17 007 €---
2221 245 €3 468 €1 349 €17 777 €---
2321 670 €3 102 €984 €18 568 €---
2422 103 €2 725 €606 €19 379 €---
2522 545 €2 335 €216 €20 211 €---
TOTAL448 968 €216 085 €98 071 €232 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 944 €-6 420 €+9 364 €
2+2 944 €0 €+2 944 €
3+2 944 €0 €+2 944 €
4+2 944 €0 €+2 944 €
5+2 944 €0 €+2 944 €
6+2 944 €0 €+2 944 €
7+2 944 €+638 €+2 306 €
8+2 944 €+2 578 €+366 €
9+2 944 €+2 744 €+200 €
10+2 944 €+2 915 €+29 €
11+2 944 €+3 089 €-145 €
12+2 944 €+3 268 €-324 €
13+2 944 €+3 452 €-508 €
14+2 944 €+3 640 €-696 €
15+2 944 €+3 833 €-889 €
16+2 944 €+4 032 €-1 088 €
17+2 944 €+4 235 €-1 291 €
18+2 944 €+4 443 €-1 499 €
19+2 944 €+4 657 €-1 713 €
20+2 944 €+4 877 €-1 933 €
21+2 944 €+5 102 €-2 158 €
22+2 944 €+5 333 €-2 389 €
23+2 944 €+5 570 €-2 626 €
24+2 944 €+5 814 €-2 870 €
25+2 944 €+6 063 €-3 119 €
Total+73 600 €+69 865 €+3 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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