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maison vente 5 pieces issoire 130m2

VilleIssoire (63)
Surface130
Coût Total210 850
Loyer Annuel14 017
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Issoire, proche du centre, imposante maison de ville. En rez de chaussée, une grande entrée dessert la pièce de vie, la cuisine aménagée, le garage et la buanderie. L'étage se compose de 4 chambres et d'une salle de bain. Au dessus, jolis combles aménageables d'environ 60m². Cave au sous-sol. La maison nécessite quelques travaux pour un confort maximal, mais reste cependant habitable en l'état.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 286 et classe CLIMAT E indice 57. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Séverine FERREIRA mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CLERMONT FERRAND sous le numéro 479065070, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Issoire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Total : 210 850
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 65 050
Valeur du bien : 200 050
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14017€/an
Fourchette totale : 846€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 10152€ - 19353€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 954,2 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 045
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-119 045 (-46.9%)
Marge achat-revente :43 195€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 089,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 070,59
Coût de l'assurance :17 922,25
Taxe foncière : 1 401,70€/an
Soit par mois : 116,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais vieillissants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et nouveau mobilier
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 050(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 400
    Isolation des combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces:450
    Rafraîchissement peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne-Rhône-Alpes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 017 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 850 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 974
Revenus locatifs : +14 017
Charges déductibles : -73 974
Résultat foncier Année 1 : -59 957(Déficit de 59 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 557
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 924 €/an
Revenus locatifs : +14 017
Charges déductibles : -8 924
Résultat foncier Années 2+ : 5 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38557.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 01773 9816 812-59 96421 400 €38 564 €38 564 €
214 2978 7476 6285 551--33 013 €
314 5838 5576 4386 027--26 986 €
414 8758 3606 2416 515--20 472 €
515 1728 1576 0397 015--13 456 €
615 4767 9475 8297 529--5 928 €
715 7857 7315 6128 055---
816 1017 5075 3888 594---
916 4237 2755 1579 148---
1016 7527 0364 9189 715---
1117 0876 7904 67110 297---
1217 4286 5344 41610 894---
1317 7776 2714 15211 506---
1418 1325 9983 88012 134---
1518 4955 7173 59812 778---
1618 8655 4263 30813 439---
1719 2425 1263 00714 116---
1819 6274 8162 69714 812---
1920 0204 4952 37615 525---
2020 4204 1642 04516 256---
2120 8293 8211 70317 007---
2221 2453 4681 34917 777---
2321 6703 10298418 568---
2422 1032 72560619 379---
2522 5452 33521620 211---
TOTAL448 968216 08598 071232 88321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 883
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 944-6 420+9 364
2+2 9440+2 944
3+2 9440+2 944
4+2 9440+2 944
5+2 9440+2 944
6+2 9440+2 944
7+2 944+638+2 306
8+2 944+2 578+366
9+2 944+2 744+200
10+2 944+2 915+29
11+2 944+3 089-145
12+2 944+3 268-324
13+2 944+3 452-508
14+2 944+3 640-696
15+2 944+3 833-889
16+2 944+4 032-1 088
17+2 944+4 235-1 291
18+2 944+4 443-1 499
19+2 944+4 657-1 713
20+2 944+4 877-1 933
21+2 944+5 102-2 158
22+2 944+5 333-2 389
23+2 944+5 570-2 626
24+2 944+5 814-2 870
25+2 944+6 063-3 119
Total+73 600+69 865+3 735
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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