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Achat : Maison La Celle-Saint-Avant (37160)

VilleCelle-Saint-Avant (37)
Surface68m²
Coût Total90 870€
Loyer Annuel6 009€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 750 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 849,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 4 pièces, 2 chambres, 307 m² de terrain, Cave

La Celle Saint Avant - Proximité gare, charmante maison de bourg à rafraichir comprenant une cuisine ouverte sur salon/séjour, une pièce avec douche, Wc. A l'étage, se trouvent une chambre et une pièce avec douche et Wc. Vous profiterez d'un cellier en sous-sol avec ateliers et une pièce donnant accès sur le jardin à l'arrière d'une surface de 307 m² environ. Idéal locatif ou pied à terre.

Ville : Celle-Saint-Avant
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37160
Coordonnées : 47.021940, 0.604170
Total : 90 870€
Prix d'acquisition : 57 750€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 86 250€
Frais de notaire : 4 620€
Coût estimé : 4 620€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6009€/an
Fourchette totale : 393€ - 638€/mois
Fourchette annuelle : 4716€ - 7656€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 563 €
Prix d'achat :57 750 €
Décote à l'achat :-35 813€ (-38.3%)
Marge achat-revente :2 693€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 469,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 265,47€
Coût de l'assurance :7 723,95€
Taxe foncière : 600,88€/an
Soit par mois : 50,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 4 prises
Raison: Normes électriques - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 100€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:200€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, 4 prises × 50€ = 200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 870 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 343 €
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -32 343 €
Résultat foncier Année 1 : -26 334 €(Déficit de 26 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 843 €/an
Revenus locatifs : +6 009 €
Charges déductibles : -3 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4933.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 538 €(65% de 57 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 365 €/an
Calcul : 37 538 € × 3,636% = 1 365 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 009 €32 346 €2 936 €-26 337 €21 400 €4 937 €4 937 €
26 129 €3 766 €2 857 €2 363 €--2 574 €
36 252 €3 684 €2 775 €2 567 €--7 €
46 377 €3 600 €2 690 €2 777 €---
56 504 €3 512 €2 602 €2 992 €---
66 634 €3 422 €2 512 €3 212 €---
76 767 €3 328 €2 419 €3 438 €---
86 902 €3 232 €2 322 €3 670 €---
97 040 €3 132 €2 222 €3 908 €---
107 181 €3 029 €2 119 €4 152 €---
117 325 €2 923 €2 013 €4 402 €---
127 471 €2 813 €1 903 €4 658 €---
137 621 €2 699 €1 789 €4 921 €---
147 773 €2 582 €1 672 €5 191 €---
157 929 €2 461 €1 551 €5 468 €---
168 087 €2 335 €1 426 €5 752 €---
178 249 €2 206 €1 296 €6 043 €---
188 414 €2 072 €1 162 €6 342 €---
198 582 €1 934 €1 024 €6 648 €---
208 754 €1 791 €881 €6 963 €---
218 929 €1 644 €734 €7 285 €---
229 107 €1 491 €581 €7 616 €---
239 290 €1 334 €424 €7 956 €---
249 475 €1 171 €261 €8 304 €---
259 665 €1 003 €93 €8 662 €---
TOTAL192 465 €93 512 €42 265 €98 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €0 €+1 262 €
3+1 262 €0 €+1 262 €
4+1 262 €+831 €+431 €
5+1 262 €+898 €+364 €
6+1 262 €+964 €+298 €
7+1 262 €+1 032 €+230 €
8+1 262 €+1 101 €+161 €
9+1 262 €+1 172 €+90 €
10+1 262 €+1 246 €+16 €
11+1 262 €+1 321 €-59 €
12+1 262 €+1 397 €-135 €
13+1 262 €+1 476 €-214 €
14+1 262 €+1 557 €-295 €
15+1 262 €+1 640 €-378 €
16+1 262 €+1 726 €-464 €
17+1 262 €+1 813 €-551 €
18+1 262 €+1 902 €-640 €
19+1 262 €+1 994 €-732 €
20+1 262 €+2 089 €-827 €
21+1 262 €+2 186 €-924 €
22+1 262 €+2 285 €-1 023 €
23+1 262 €+2 387 €-1 125 €
24+1 262 €+2 491 €-1 229 €
25+1 262 €+2 599 €-1 337 €
Total+31 550 €+29 686 €+1 864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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