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Maison 6 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleSaint-Chabrais (23)
Surface110m²
Coût Total106 520€
Loyer Annuel8 516€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 404,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LOT DE 2 MAISONS A RENOVER A ST CHABRAIS (23)

REF: 41178 Lagence Orpi de Gouzon vous propose ce lot de 2 maisons à rénover sur la commune de Saint-Chabrais. Idéal pour investissement locatif ou 1er achat avec une partie en location tout est possible... Elles se composent comme suit : A gauche en rez de chaussé , Garage avec wc, cuisine + arrière cuisine. A l'étage, porte accès jardin, 2 chambres, bureau/dressing. A droite : En rez de chaussée, cuisine, arrière cuisine, salle d'eau avec wc, garage accès jardin à l'arrière de la maison. A l'étage 3 chambres. Non soumis au DPE car pas de système de chauffage. Le bien dispose d'un terrain de 633m2 environ. DPE : non soumis PRIX DU LOT 44500€ FAI Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite dès aujourd'hui au [Coordonnées masquées] Référence agence : 41178 Référence annonce : HQZK-MO1-M35 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Chabrais
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.094406, 2.190002
Total : 106 520€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 58 460€
Valeur du bien : 102 960€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8516€/an
Fourchette totale : 543€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6522€ - 11120€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 549,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 375,64€
Coût de l'assurance :9 054,20€
Taxe foncière : 851,60€/an
Soit par mois : 70,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage inexistant.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 installation pour 110 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale, incluant tuyauterie et évacuations.
Quantité: 1 installation pour 110 m²
Raison: Plomberie à vérifier et mettre aux normes pour sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 460 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10m²) × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5m²) × 1200€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Électricité:13 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 110 m² × 120€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Plomberie:13 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation pour 110 m² × 120€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chabrais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 516 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 101 €
Revenus locatifs : +8 516 €
Charges déductibles : -63 101 €
Résultat foncier Année 1 : -54 585 €(Déficit de 54 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 641 €/an
Revenus locatifs : +8 516 €
Charges déductibles : -4 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33185.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 516 €63 105 €3 431 €-54 589 €21 400 €33 189 €33 189 €
28 686 €4 552 €3 338 €4 134 €--29 054 €
38 860 €4 456 €3 242 €4 404 €--24 650 €
49 037 €4 357 €3 143 €4 680 €--19 970 €
59 218 €4 255 €3 041 €4 963 €--15 006 €
69 402 €4 149 €2 935 €5 254 €--9 753 €
79 590 €4 040 €2 826 €5 551 €--4 202 €
89 782 €3 927 €2 713 €5 855 €---
99 978 €3 810 €2 596 €6 168 €---
1010 177 €3 690 €2 476 €6 488 €---
1110 381 €3 565 €2 352 €6 816 €---
1210 589 €3 437 €2 223 €7 152 €---
1310 800 €3 304 €2 090 €7 496 €---
1411 016 €3 167 €1 953 €7 850 €---
1511 237 €3 025 €1 811 €8 212 €---
1611 461 €2 879 €1 665 €8 583 €---
1711 691 €2 727 €1 514 €8 963 €---
1811 924 €2 571 €1 357 €9 353 €---
1912 163 €2 410 €1 196 €9 753 €---
2012 406 €2 243 €1 029 €10 163 €---
2112 654 €2 071 €857 €10 584 €---
2212 907 €1 893 €679 €11 015 €---
2313 166 €1 709 €495 €11 457 €---
2413 429 €1 519 €305 €11 910 €---
2513 697 €1 322 €109 €12 375 €---
TOTAL272 770 €138 180 €49 376 €134 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-6 420 €+8 208 €
2+1 788 €0 €+1 788 €
3+1 788 €0 €+1 788 €
4+1 788 €0 €+1 788 €
5+1 788 €0 €+1 788 €
6+1 788 €0 €+1 788 €
7+1 788 €0 €+1 788 €
8+1 788 €+496 €+1 292 €
9+1 788 €+1 850 €-62 €
10+1 788 €+1 946 €-158 €
11+1 788 €+2 045 €-257 €
12+1 788 €+2 146 €-358 €
13+1 788 €+2 249 €-461 €
14+1 788 €+2 355 €-567 €
15+1 788 €+2 463 €-675 €
16+1 788 €+2 575 €-787 €
17+1 788 €+2 689 €-901 €
18+1 788 €+2 806 €-1 018 €
19+1 788 €+2 926 €-1 138 €
20+1 788 €+3 049 €-1 261 €
21+1 788 €+3 175 €-1 387 €
22+1 788 €+3 304 €-1 516 €
23+1 788 €+3 437 €-1 649 €
24+1 788 €+3 573 €-1 785 €
25+1 788 €+3 712 €-1 924 €
Total+44 700 €+40 377 €+4 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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