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Maison 5 pièces 178 m²

Bien expiré
VilleBeaupréau (49)
Surface178m²
Coût Total225 549€
Loyer Annuel17 401€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 490 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 834,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 178 m² - Maison 5 pièces 178 m²

Andrezé Maison de bourg d'une superficie de 178 m² habitable comprenant hall d'entrée, salon, séjour avec cheminée, cuisine, arrière salon, salle d'eau, wc, à l'étage 4 chambres, salle d'eau+wc, cave, terrain clos avec dépendances! beaux volumes! 148490 euros FAI

Surface : 178 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 167 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 167 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 750 € et 5 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Beaupréau
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49600
Coordonnées : 47.162693, -0.991847
Total : 225 549€
Prix d'acquisition : 148 490€
Travaux : 65 180€
Valeur du bien : 213 670€
Frais de notaire : 11 879€
Coût estimé : 11 879€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1450€/mois
Loyer annuel estimé : 17401€/an
Fourchette totale : 1098€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 13176€ - 22981€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 718,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :305 823 €
Prix d'achat :148 490 €
Décote à l'achat :-157 333€ (-51.4%)
Marge achat-revente :80 274€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 549€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 129,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 194,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 196,44€
Coût de l'assurance :19 735,54€
Taxe foncière : 1 740,06€/an
Soit par mois : 145,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 450,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 180 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 680€
    Isolation combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Beaupréau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 401 €/an
Calcul : 1 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 549 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 505 €
Revenus locatifs : +17 401 €
Charges déductibles : -75 505 €
Résultat foncier Année 1 : -58 104 €(Déficit de 58 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 325 €/an
Revenus locatifs : +17 401 €
Charges déductibles : -10 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36704.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 519 €(65% de 148 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 519 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 401 €75 512 €7 803 €-58 111 €21 400 €36 711 €36 711 €
217 749 €10 128 €7 598 €7 621 €--29 091 €
318 104 €9 916 €7 387 €8 188 €--20 903 €
418 466 €9 697 €7 167 €8 769 €--12 134 €
518 835 €9 470 €6 940 €9 365 €--2 769 €
619 212 €9 235 €6 705 €9 977 €---
719 596 €8 991 €6 462 €10 605 €---
819 988 €8 739 €6 210 €11 249 €---
920 388 €8 478 €5 949 €11 909 €---
1020 795 €8 208 €5 678 €12 588 €---
1121 211 €7 928 €5 398 €13 283 €---
1221 635 €7 638 €5 108 €13 998 €---
1322 068 €7 338 €4 808 €14 731 €---
1422 510 €7 027 €4 497 €15 483 €---
1522 960 €6 705 €4 175 €16 255 €---
1623 419 €6 371 €3 842 €17 048 €---
1723 887 €6 026 €3 497 €17 861 €---
1824 365 €5 668 €3 139 €18 697 €---
1924 852 €5 298 €2 769 €19 554 €---
2025 349 €4 915 €2 385 €20 435 €---
2125 856 €4 518 €1 988 €21 339 €---
2226 373 €4 106 €1 577 €22 267 €---
2326 901 €3 681 €1 151 €23 220 €---
2427 439 €3 240 €710 €24 199 €---
2527 988 €2 783 €253 €25 205 €---
TOTAL557 346 €241 613 €113 196 €315 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 654 €-6 420 €+10 074 €
2+3 654 €0 €+3 654 €
3+3 654 €0 €+3 654 €
4+3 654 €0 €+3 654 €
5+3 654 €0 €+3 654 €
6+3 654 €+2 162 €+1 492 €
7+3 654 €+3 181 €+473 €
8+3 654 €+3 375 €+279 €
9+3 654 €+3 573 €+81 €
10+3 654 €+3 776 €-122 €
11+3 654 €+3 985 €-331 €
12+3 654 €+4 199 €-545 €
13+3 654 €+4 419 €-765 €
14+3 654 €+4 645 €-991 €
15+3 654 €+4 877 €-1 223 €
16+3 654 €+5 114 €-1 460 €
17+3 654 €+5 358 €-1 704 €
18+3 654 €+5 609 €-1 955 €
19+3 654 €+5 866 €-2 212 €
20+3 654 €+6 130 €-2 476 €
21+3 654 €+6 402 €-2 748 €
22+3 654 €+6 680 €-3 026 €
23+3 654 €+6 966 €-3 312 €
24+3 654 €+7 260 €-3 606 €
25+3 654 €+7 561 €-3 907 €
Total+91 350 €+94 720 €+-3 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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