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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleCenon (33)
Surface65m²
Coût Total143 755€
Loyer Annuel9 688€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 421 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 852,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T3 - CENON

Cenon, 8 rue Martin du Gard, au 3ème étage d'une résidence (247 lots) de 1972, un appartement T3 de 65.49 m² (surface Carrez) comprenant un séjour et une cuisine ouvrant sur loggia, deux chambres, une salle de bains, un WC.

Estimation charges annuelles de copropriété : 1700 €/an.

Eligible au PTZ.

Frais de notaire réduits.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Visite du logement sur rendez-vous. Renseignement et dépôt des candidatures par mail, en mains propres ou par tout autre moyen à l'attention de M SALIN Nicolas.

Le délai de remise des offres d'achat prioritaires (1 mois à compter de la dernière publicité légale): 21.08.2026, le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L 443-11 et suivant du CCH.

Pour tout renseignement, contact : [Coordonnées masquées] – *** – [Coordonnées masquées]  Référence annonce : 005265 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Cenon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33150
Coordonnées : 44.853138, -0.514115
Total : 143 755€
Prix d'acquisition : 120 421€
Travaux : 13 700€
Valeur du bien : 134 121€
Frais de notaire : 9 634€
Coût estimé : 9 634€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 14.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9688€/an
Fourchette totale : 705€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 8459€ - 11095€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 803,73 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 242 €
Prix d'achat :120 421 €
Décote à l'achat :-61 821€ (-33.9%)
Marge achat-revente :38 487€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 755€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :53,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 754,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 407,43€
Coût de l'assurance :16 172,44€
Taxe foncière : 968,80€/an
Soit par mois : 80,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 141,67€/mois
Soit par an : 1 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 807,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais nécessitent un rafraîchissement léger
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 700 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500€
    Cuisine complète (8 m²): 6000€ (750€/m²), Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs (15 m²): 30€/m² × 15 = 450€, Carrelage sol (15 m²): 50€/m² × 15 = 750€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cenon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 688 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 755 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 700 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 627 €
Revenus locatifs : +9 688 €
Charges déductibles : -21 627 €
Résultat foncier Année 1 : -11 939 €(Déficit de 11 939 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 927 €/an
Revenus locatifs : +9 688 €
Charges déductibles : -7 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1239.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 421 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 274 €(65% de 120 421 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 846 €/an
Calcul : 78 274 € × 3,636% = 2 846 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 688 €21 632 €4 616 €-11 944 €10 700 €1 244 €1 244 €
29 882 €7 807 €4 491 €2 075 €---
310 079 €7 677 €4 362 €2 402 €---
410 281 €7 544 €4 228 €2 737 €---
510 487 €7 406 €4 090 €3 080 €---
610 696 €7 264 €3 948 €3 433 €---
710 910 €7 117 €3 801 €3 794 €---
811 128 €6 965 €3 649 €4 164 €---
911 351 €6 808 €3 492 €4 543 €---
1011 578 €6 646 €3 330 €4 932 €---
1111 810 €6 478 €3 163 €5 331 €---
1212 046 €6 305 €2 990 €5 741 €---
1312 287 €6 127 €2 811 €6 160 €---
1412 532 €5 942 €2 626 €6 591 €---
1512 783 €5 751 €2 436 €7 032 €---
1613 039 €5 554 €2 239 €7 484 €---
1713 300 €5 351 €2 035 €7 949 €---
1813 566 €5 141 €1 825 €8 425 €---
1913 837 €4 923 €1 608 €8 913 €---
2014 114 €4 699 €1 384 €9 414 €---
2114 396 €4 468 €1 152 €9 928 €---
2214 684 €4 228 €913 €10 456 €---
2314 977 €3 981 €665 €10 996 €---
2415 277 €3 726 €410 €11 551 €---
2515 583 €3 462 €146 €12 121 €---
TOTAL310 309 €163 000 €66 407 €147 309 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 034 €-3 210 €+5 244 €
2+2 034 €+249 €+1 785 €
3+2 034 €+721 €+1 313 €
4+2 034 €+821 €+1 213 €
5+2 034 €+924 €+1 110 €
6+2 034 €+1 030 €+1 004 €
7+2 034 €+1 138 €+896 €
8+2 034 €+1 249 €+785 €
9+2 034 €+1 363 €+671 €
10+2 034 €+1 480 €+554 €
11+2 034 €+1 599 €+435 €
12+2 034 €+1 722 €+312 €
13+2 034 €+1 848 €+186 €
14+2 034 €+1 977 €+57 €
15+2 034 €+2 110 €-76 €
16+2 034 €+2 245 €-211 €
17+2 034 €+2 385 €-351 €
18+2 034 €+2 527 €-493 €
19+2 034 €+2 674 €-640 €
20+2 034 €+2 824 €-790 €
21+2 034 €+2 978 €-944 €
22+2 034 €+3 137 €-1 103 €
23+2 034 €+3 299 €-1 265 €
24+2 034 €+3 465 €-1 431 €
25+2 034 €+3 636 €-1 602 €
Total+50 850 €+44 193 €+6 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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