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A VENDRE - CAZEDARNES - MAISON D'UN ANCIEN DOMAINE VINICOLE

VilleCazedarnes (34)
Surface250
Coût Total301 200
Loyer Annuel25 331
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+304
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 060 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Jardin

Au coeur du village de Cazedarnes, découvrez cette propriété pleine de caractère issue d'un ancien domaine vinicole, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement et de développement, à rénover entièrement. Cette bâtisse propose environ 250 m2 habitables, complétés par un grenier aménageable ainsi qu'une grange, idéale pour créer des espaces supplémentaires selon vos besoins. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain constructible d'environ 600 m2, offrant un beau potentiel pour divers projets. Cette propriété conviendra parfaitement à : une grande famille recherchant espace et authenticité, un artisan ayant besoin de volumes importants pour du stockage ou une activité professionnelle, un projet de chambres d'hôtes, gîtes ou activité touristique, ou tout autre projet nécessitant de beaux espaces et du potentiel d'évolution. Un bien rare, alliant charme de l'ancien et nombreuses perspectives d'exploitation. Prix de vente : 265.000 EUR FAI. Pour plus d'informations ou organiser une visite : Chloé Brosse LABORIE IMMOBILIER Puisserguier

  • https://www.laborieimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=49
Ville : Cazedarnes
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34460
Coordonnées : 43.423495, 3.032833
Total : 301 200
Prix d'acquisition : 265 000
Travaux : 15 000
Valeur du bien : 280 000
Frais de notaire : 21 200
Coût estimé : 21 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2111€/mois
Loyer annuel estimé : 25331€/an
Fourchette totale : 1589€ - 2804€/mois
Fourchette annuelle : 19070€ - 33648€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 213,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :553 333
Prix d'achat :265 000
Décote à l'achat :-288 333 (-52.1%)
Marge achat-revente :252 133€ (45.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 595,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 163,46
Coût de l'assurance :26 355,00
Taxe foncière : 2 533,14€/an
Soit par mois : 211,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 110,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 806,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 45 m² (environ)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer la conformité
Quantité: 250 m²
Raison: Assurer la conformité des installations de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 000
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 60€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 331 €/an
Calcul : 2 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 533 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 997
Revenus locatifs : +25 331
Charges déductibles : -28 997
Résultat foncier Année 1 : -3 666(Déficit de 3 666 €)
Imputable sur revenu global : 3 666
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 997 €/an
Revenus locatifs : +25 331
Charges déductibles : -13 997
Résultat foncier Années 2+ : 11 334 €/an
Prix d'achat du bien : 265 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 33129 00710 420-3 6763 676 €--
225 83813 73410 14712 104---
326 35513 4519 86412 903---
426 88213 1599 57113 723---
527 42012 8559 26814 564---
627 96812 5428 95415 426---
728 52712 2168 62916 311---
829 09811 8808 29217 218---
929 68011 5317 94418 149---
1030 27311 1707 58319 103---
1130 87910 7967 20920 083---
1231 49610 4096 82221 087---
1332 12610 0086 42122 118---
1432 7699 5936 00623 176---
1533 4249 1635 57624 261---
1634 0938 7185 13025 375---
1734 7758 2574 66926 518---
1835 4707 7794 19227 691---
1936 1807 2853 69728 895---
2036 9036 7733 18530 131---
2137 6416 2422 65531 399---
2238 3945 6932 10632 701---
2339 1625 1251 53734 037---
2439 9454 53694835 410---
2540 7443 92633836 818---
TOTAL811 374255 847151 163555 5273 676Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 103
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 555 527
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 320-1 103+6 423
2+5 320+3 631+1 689
3+5 320+3 871+1 449
4+5 320+4 117+1 203
5+5 320+4 369+951
6+5 320+4 628+692
7+5 320+4 893+427
8+5 320+5 165+155
9+5 320+5 445-125
10+5 320+5 731-411
11+5 320+6 025-705
12+5 320+6 326-1 006
13+5 320+6 635-1 315
14+5 320+6 953-1 633
15+5 320+7 278-1 958
16+5 320+7 613-2 293
17+5 320+7 955-2 635
18+5 320+8 307-2 987
19+5 320+8 668-3 348
20+5 320+9 039-3 719
21+5 320+9 420-4 100
22+5 320+9 810-4 490
23+5 320+10 211-4 891
24+5 320+10 623-5 303
25+5 320+11 045-5 725
Total+133 000+166 658+-33 658
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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