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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface68m²
Coût Total86 680€
Loyer Annuel8 926€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 926,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone

Situé au coeur du quartier de La Madeleine, cet appartement de 68 m² offre un beau potentiel pour un projet d'habitation ou d'investissement.

L'entrée dessert un double séjour lumineux, idéal pour créer un espace salon + salle à manger confortable. La cuisine indépendante peut être réaménagée selon vos envies. La partie nuit se compose de deux chambres, d'une salle de bains et de WC séparés.

Un balcon complète l'ensemble, ainsi qu'une cave en sous-sol. L'immeuble bénéficie d'une isolation extérieure récente, de fenêtres PVC double vitrage et d'un ascenseur.

Quelques travaux de modernisation permettront de révéler tout le potentiel de ce bien.

Les + :

  • Double séjour lumineux

  • Balcon

  • Isolation extérieure récente

  • Ascenseur

  • Cave

  • Proximité immédiate des commerces et bus (8.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 161 lots - dont 91 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2521.28 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.009770, 1.160424
Total : 86 680€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 18 640€
Valeur du bien : 81 640€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8926€/an
Fourchette totale : 612€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 7345€ - 10847€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.47% - 12.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,24 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 985 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-16 985€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-6 695€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,23€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 448,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 834,61€
Coût de l'assurance :6 067,60€
Taxe foncière : 892,63€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,11€/mois
Soit par an : 2 521,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 743,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 640 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 926 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 521 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 189 €
Revenus locatifs : +8 926 €
Charges déductibles : -25 189 €
Résultat foncier Année 1 : -16 263 €(Déficit de 16 263 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 549 €/an
Revenus locatifs : +8 926 €
Charges déductibles : -6 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5562.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 926 €25 192 €2 895 €-16 266 €10 700 €5 566 €5 566 €
29 105 €6 475 €2 818 €2 630 €--2 936 €
39 287 €6 395 €2 738 €2 892 €--44 €
49 473 €6 313 €2 656 €3 160 €---
59 662 €6 227 €2 571 €3 435 €---
69 855 €6 139 €2 482 €3 716 €---
710 052 €6 048 €2 391 €4 005 €---
810 253 €5 953 €2 297 €4 300 €---
910 459 €5 856 €2 199 €4 603 €---
1010 668 €5 755 €2 098 €4 913 €---
1110 881 €5 650 €1 994 €5 231 €---
1211 099 €5 542 €1 886 €5 556 €---
1311 321 €5 431 €1 774 €5 890 €---
1411 547 €5 315 €1 658 €6 232 €---
1511 778 €5 196 €1 539 €6 583 €---
1612 014 €5 072 €1 415 €6 942 €---
1712 254 €4 944 €1 287 €7 310 €---
1812 499 €4 812 €1 155 €7 687 €---
1912 749 €4 675 €1 018 €8 074 €---
2013 004 €4 533 €877 €8 471 €---
2113 264 €4 387 €730 €8 877 €---
2213 529 €4 236 €579 €9 294 €---
2313 800 €4 079 €422 €9 721 €---
2414 076 €3 917 €260 €10 159 €---
2514 357 €3 750 €93 €10 608 €---
TOTAL285 911 €151 891 €41 835 €134 021 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-3 210 €+5 085 €
2+1 875 €0 €+1 875 €
3+1 875 €0 €+1 875 €
4+1 875 €+935 €+940 €
5+1 875 €+1 030 €+845 €
6+1 875 €+1 115 €+760 €
7+1 875 €+1 201 €+674 €
8+1 875 €+1 290 €+585 €
9+1 875 €+1 381 €+494 €
10+1 875 €+1 474 €+401 €
11+1 875 €+1 569 €+306 €
12+1 875 €+1 667 €+208 €
13+1 875 €+1 767 €+108 €
14+1 875 €+1 870 €+5 €
15+1 875 €+1 975 €-100 €
16+1 875 €+2 083 €-208 €
17+1 875 €+2 193 €-318 €
18+1 875 €+2 306 €-431 €
19+1 875 €+2 422 €-547 €
20+1 875 €+2 541 €-666 €
21+1 875 €+2 663 €-788 €
22+1 875 €+2 788 €-913 €
23+1 875 €+2 916 €-1 041 €
24+1 875 €+3 048 €-1 173 €
25+1 875 €+3 182 €-1 307 €
Total+46 875 €+40 206 €+6 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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