Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

VilleTerrasson-Lavilledieu (24)
Surface50m²
Coût Total101 140€
Loyer Annuel4 792€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 160 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Kitchenette, 2 chambres, Non meublé

Un appartement T3 en très bon état, dans le centre historique de TERRASSON ? Nous l'avons ! Il est composé d'une entrée au deuxième niveau d'un petite résidence de 4 logements, et propose en duplex, une pièce principale avec poutres apparentes et coin cuisine partiellement équipé, 2 chambres, dégagement avec rangements, salle de bains et toilettes. Situé dans une ville calme du Périgord, avec tous commerces et services, entre Montignac- Lascaux et Brive la Gaillarde en Corrèze.

Référence agence : 4535

Ville : Terrasson-Lavilledieu
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24120
Coordonnées : 45.131562, 1.297712
Total : 101 140€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 96 500€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4792€/an
Fourchette totale : 305€ - 523€/mois
Fourchette annuelle : 3658€ - 6278€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 6.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,55 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 927 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-3 927€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-39 213€ (-63.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 329,24€
Coût de l'assurance :8 849,75€
Taxe foncière : 479,21€/an
Soit par mois : 39,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 71,17€/mois
Soit par an : 854,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 399,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 20€ = 1600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Terrasson-Lavilledieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 792 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 479 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 532 €
Revenus locatifs : +4 792 €
Charges déductibles : -43 532 €
Résultat foncier Année 1 : -38 740 €(Déficit de 38 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 032 €/an
Revenus locatifs : +4 792 €
Charges déductibles : -5 032 €
Résultat foncier Années 2+ : -240 €/an(Déficit de 240 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17339.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 792 €43 535 €3 348 €-38 743 €21 400 €17 343 €17 343 €
24 888 €4 946 €3 259 €-58 €58 €-17 343 €
34 986 €4 853 €3 166 €132 €--17 211 €
45 085 €4 758 €3 070 €328 €--16 883 €
55 187 €4 659 €2 971 €529 €--16 354 €
65 291 €4 556 €2 869 €735 €--15 620 €
75 397 €4 450 €2 763 €946 €--14 673 €
85 505 €4 341 €2 654 €1 164 €--13 510 €
95 615 €4 228 €2 541 €1 387 €--12 123 €
105 727 €4 111 €2 424 €1 616 €--10 507 €
115 842 €3 990 €2 303 €1 851 €--8 656 €
125 958 €3 865 €2 178 €2 093 €---
136 078 €3 736 €2 049 €2 342 €---
146 199 €3 602 €1 915 €2 597 €---
156 323 €3 464 €1 777 €2 859 €---
166 450 €3 321 €1 634 €3 129 €---
176 579 €3 173 €1 486 €3 406 €---
186 710 €3 020 €1 333 €3 690 €---
196 844 €2 862 €1 175 €3 982 €---
206 981 €2 699 €1 011 €4 282 €---
217 121 €2 530 €842 €4 591 €---
227 263 €2 355 €668 €4 908 €---
237 408 €2 174 €487 €5 234 €---
247 557 €1 987 €300 €5 569 €---
257 708 €1 794 €107 €5 913 €---
TOTAL153 492 €129 009 €48 329 €24 483 €21 458 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 437 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 006 €-6 420 €+7 426 €
2+1 006 €-17 €+1 023 €
3+1 006 €0 €+1 006 €
4+1 006 €0 €+1 006 €
5+1 006 €0 €+1 006 €
6+1 006 €0 €+1 006 €
7+1 006 €0 €+1 006 €
8+1 006 €0 €+1 006 €
9+1 006 €0 €+1 006 €
10+1 006 €0 €+1 006 €
11+1 006 €0 €+1 006 €
12+1 006 €+628 €+378 €
13+1 006 €+703 €+303 €
14+1 006 €+779 €+227 €
15+1 006 €+858 €+148 €
16+1 006 €+939 €+67 €
17+1 006 €+1 022 €-16 €
18+1 006 €+1 107 €-101 €
19+1 006 €+1 195 €-189 €
20+1 006 €+1 285 €-279 €
21+1 006 €+1 377 €-371 €
22+1 006 €+1 472 €-466 €
23+1 006 €+1 570 €-564 €
24+1 006 €+1 671 €-665 €
25+1 006 €+1 774 €-768 €
Total+25 150 €+9 942 €+15 208 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →