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Achat maison

Bien expiré
VilleRouillac (16)
Surface261m²
Coût Total287 268€
Loyer Annuel27 119€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+551€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 600 €
Surface : 261 m²
Prix au m² : 703,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 261 m², 1 Pièce, 1 Chambre, Terrain de 2245 m²

Maison Charentaise individuelle, renavation a finir. Potential entreprise ou grand stockage. - Grand maison, grand bâtiments intéressant pour famille ou entreprise. Entre Aigre et Rouillac.

Ville : Rouillac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16170
Coordonnées : 45.839407, -0.082397
Total : 287 268€
Prix d'acquisition : 183 600€
Travaux : 88 980€
Valeur du bien : 272 580€
Frais de notaire : 14 688€
Coût estimé : 14 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 261m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2260€/mois
Loyer annuel estimé : 27119€/an
Fourchette totale : 1752€ - 2915€/mois
Fourchette annuelle : 21025€ - 34979€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 268€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :81,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 482,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 158,47€
Coût de l'assurance :24 417,78€
Taxe foncière : 2 711,86€/an
Soit par mois : 225,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 259,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 708,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :551,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 261 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 261 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs non finis nécessitant finition
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs non finis nécessitant finition
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état nécessitant rénovation
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs non finis nécessitant finition

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 980 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 480€
    Isolation combles perdus: 261 m² × 40€/m² = 10440€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:28 800€
    32 fenêtres double vitrage PVC: 32 × 900€ = 28800€ (pose comprise)
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Autres pièces - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 119 €/an
Calcul : 2 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 268 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 977 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 912 €
Revenus locatifs : +27 119 €
Charges déductibles : -101 912 €
Résultat foncier Année 1 : -74 793 €(Déficit de 74 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 393 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 932 €/an
Revenus locatifs : +27 119 €
Charges déductibles : -12 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53393.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 340 €(65% de 183 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 340 €/an
Calcul : 119 340 € × 3,636% = 4 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 119 €101 921 €9 253 €-74 803 €21 400 €53 403 €53 403 €
227 661 €12 691 €9 002 €14 970 €--38 432 €
328 214 €12 432 €8 744 €15 782 €--22 650 €
428 779 €12 165 €8 476 €16 613 €--6 037 €
529 354 €11 889 €8 200 €17 465 €---
629 941 €11 604 €7 915 €18 337 €---
730 540 €11 309 €7 621 €19 231 €---
831 151 €11 005 €7 316 €20 146 €---
931 774 €10 691 €7 002 €21 083 €---
1032 409 €10 366 €6 677 €22 043 €---
1133 057 €10 030 €6 342 €23 027 €---
1233 719 €9 684 €5 995 €24 035 €---
1334 393 €9 326 €5 637 €25 067 €---
1435 081 €8 956 €5 267 €26 125 €---
1535 782 €8 573 €4 885 €27 209 €---
1636 498 €8 179 €4 490 €28 320 €---
1737 228 €7 771 €4 082 €29 457 €---
1837 973 €7 349 €3 661 €30 623 €---
1938 732 €6 914 €3 225 €31 818 €---
2039 507 €6 464 €2 775 €33 043 €---
2140 297 €5 999 €2 311 €34 297 €---
2241 103 €5 519 €1 831 €35 583 €---
2341 925 €5 023 €1 335 €36 901 €---
2442 763 €4 511 €823 €38 252 €---
2543 619 €3 982 €293 €39 637 €---
TOTAL868 618 €314 353 €133 158 €554 265 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 554 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 695 €-6 420 €+12 115 €
2+5 695 €0 €+5 695 €
3+5 695 €0 €+5 695 €
4+5 695 €0 €+5 695 €
5+5 695 €+3 428 €+2 267 €
6+5 695 €+5 501 €+194 €
7+5 695 €+5 769 €-74 €
8+5 695 €+6 044 €-349 €
9+5 695 €+6 325 €-630 €
10+5 695 €+6 613 €-918 €
11+5 695 €+6 908 €-1 213 €
12+5 695 €+7 210 €-1 515 €
13+5 695 €+7 520 €-1 825 €
14+5 695 €+7 838 €-2 143 €
15+5 695 €+8 163 €-2 468 €
16+5 695 €+8 496 €-2 801 €
17+5 695 €+8 837 €-3 142 €
18+5 695 €+9 187 €-3 492 €
19+5 695 €+9 545 €-3 850 €
20+5 695 €+9 913 €-4 218 €
21+5 695 €+10 289 €-4 594 €
22+5 695 €+10 675 €-4 980 €
23+5 695 €+11 070 €-5 375 €
24+5 695 €+11 476 €-5 781 €
25+5 695 €+11 891 €-6 196 €
Total+142 375 €+166 279 €+-23 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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