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Maison 4 pièces 91 m²

VilleBéganne (56)
Surface91
Coût Total169 860
Loyer Annuel9 124
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 060,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison traditionnelle bourg de Béganne

Votre agence ORPI, vous propose : À Béganne, plein centre, cette maison pleine de caractères séduira les amateurs de rénovation en quête d'un projet à leur image. Offrant 91 m2 habitable de potentiel d'aménagement, elle constitue une belle opportunité pour créer un lieu de vie unique et personnalisé.

Au rez-de-chaussée : Une cuisine indépendante, un salon/séjour lumineux, un WC ainsi qu'une cave.

À l'étage : Trois chambres lumineuses, idéales pour accueillir une famille, ainsi qu'une salle de bains.

Les atouts : Une seconde cave accessible par l'extérieur et un préau viennent compléter le jardin. Possibilité d'ouvrir la cuisine sur le séjour afin de créer une belle pièce de vie de plus de 40 m².

Une maison pleine de charme à révéler, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien. Référence agence : 57 Référence annonce : 5HGB-6VC-LXR Date de réalisation du diagnostic : 26/09/2025 Prix hors honoraires : 90 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Béganne
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56350
Coordonnées : 47.608894, -2.245682
Total : 169 860
Prix d'acquisition : 96 500
Travaux : 65 640
Valeur du bien : 162 140
Frais de notaire : 7 720
Coût estimé : 7 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9124€/an
Fourchette totale : 602€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7228€ - 11518€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,72 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :141 207
Prix d'achat :96 500
Décote à l'achat :-44 707 (-31.7%)
Marge achat-revente :-28 653€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 005,31
Coût de l'assurance :14 862,75
Taxe foncière : 912,40€/an
Soit par mois : 76,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 640(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 420
    Isolation toiture: 91 m² × 120€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 520
    Peinture des murs et plafonds: 90 m² × 28€/m² = 2520€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Béganne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 720✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 124 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 860 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 629
Revenus locatifs : +9 124
Charges déductibles : -72 629
Résultat foncier Année 1 : -63 505(Déficit de 63 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 105
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 989 €/an
Revenus locatifs : +9 124
Charges déductibles : -6 989
Résultat foncier Années 2+ : 2 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42105.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 12472 6355 488-63 51121 400 €42 111 €42 111 €
29 3066 8475 3402 460--39 651 €
39 4936 6935 1862 799--36 852 €
49 6826 5355 0283 147--33 704 €
59 8766 3724 8653 505--30 200 €
610 0746 2034 6963 871--26 329 €
710 2756 0284 5214 247--22 082 €
810 4815 8484 3414 633--17 449 €
910 6905 6614 1545 029--12 420 €
1010 9045 4693 9625 435--6 984 €
1111 1225 2703 7635 852--1 132 €
1211 3445 0643 5576 280---
1311 5714 8523 3456 719---
1411 8034 6323 1267 170---
1512 0394 4062 8997 633---
1612 2804 1722 6658 108---
1712 5253 9302 4238 596---
1812 7763 6802 1739 096---
1913 0313 4211 9149 610---
2013 2923 1541 64710 137---
2113 5582 8791 37210 679---
2213 8292 5941 08711 235---
2314 1052 29979211 806---
2414 3881 99548812 392---
2514 6751 68117412 994---
TOTAL292 243182 31879 005109 92521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 925
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 916-6 420+8 336
2+1 9160+1 916
3+1 9160+1 916
4+1 9160+1 916
5+1 9160+1 916
6+1 9160+1 916
7+1 9160+1 916
8+1 9160+1 916
9+1 9160+1 916
10+1 9160+1 916
11+1 9160+1 916
12+1 916+1 884+32
13+1 916+2 016-100
14+1 916+2 151-235
15+1 916+2 290-374
16+1 916+2 432-516
17+1 916+2 579-663
18+1 916+2 729-813
19+1 916+2 883-967
20+1 916+3 041-1 125
21+1 916+3 204-1 288
22+1 916+3 371-1 455
23+1 916+3 542-1 626
24+1 916+3 718-1 802
25+1 916+3 898-1 982
Total+47 900+33 317+14 583
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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