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Vente maison 7 pièces 128 m² Cahors (46000) - Superimmo

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface128m²
Coût Total209 260€
Loyer Annuel16 228€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 007,81 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cahors Maison de ville T6 avec jardin et garage . Maison en centre-ville de Cahors, élevée sur 3 niveaux avec jardin et garage non attenant. RDC : 4 pièces 1er ETAGE : Pièce à vivre avec cuisine ouverte, 2 chambres, sanitaires. 2ème ETAGE : 3 chambres, une buanderie, sanitaires. Chauffage gaz de ville. la maison est à restaurer en grande partie , mais présente un beau potentiel du fait de son emplacement très central. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 209 260€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 69 940€
Valeur du bien : 198 940€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16228€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 12844€ - 20504€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 020,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 083,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 999,11€
Coût de l'assurance :18 833,40€
Taxe foncière : 1 622,79€/an
Soit par mois : 135,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 218,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - murs nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 128 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 940 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ + 10 prises × 100€ = 2500€ (incluant installation)
  • Plomberie générale:3 840€
    Mise aux normes plomberie: 128 m² × 30€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 228 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 050 €
Revenus locatifs : +16 228 €
Charges déductibles : -79 050 €
Résultat foncier Année 1 : -62 822 €(Déficit de 62 822 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 422 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 110 €/an
Revenus locatifs : +16 228 €
Charges déductibles : -9 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41421.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 228 €79 056 €6 740 €-62 828 €21 400 €41 428 €41 428 €
216 552 €8 934 €6 558 €7 619 €--33 810 €
316 883 €8 745 €6 369 €8 138 €--25 672 €
417 221 €8 551 €6 175 €8 670 €--17 001 €
517 566 €8 350 €5 974 €9 216 €--7 785 €
617 917 €8 142 €5 766 €9 775 €---
718 275 €7 927 €5 551 €10 348 €---
818 641 €7 706 €5 330 €10 935 €---
919 014 €7 477 €5 101 €11 537 €---
1019 394 €7 240 €4 864 €12 154 €---
1119 782 €6 996 €4 620 €12 786 €---
1220 177 €6 743 €4 367 €13 434 €---
1320 581 €6 482 €4 106 €14 098 €---
1420 992 €6 213 €3 837 €14 780 €---
1521 412 €5 934 €3 558 €15 478 €---
1621 841 €5 647 €3 271 €16 194 €---
1722 277 €5 350 €2 974 €16 928 €---
1822 723 €5 043 €2 667 €17 680 €---
1923 177 €4 726 €2 349 €18 452 €---
2023 641 €4 398 €2 022 €19 243 €---
2124 114 €4 059 €1 683 €20 054 €---
2224 596 €3 710 €1 334 €20 886 €---
2325 088 €3 348 €972 €21 739 €---
2425 590 €2 975 €599 €22 614 €---
2526 102 €2 590 €214 €23 512 €---
TOTAL519 784 €226 342 €96 999 €293 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 408 €-6 420 €+9 828 €
2+3 408 €0 €+3 408 €
3+3 408 €0 €+3 408 €
4+3 408 €0 €+3 408 €
5+3 408 €0 €+3 408 €
6+3 408 €+597 €+2 811 €
7+3 408 €+3 104 €+304 €
8+3 408 €+3 280 €+128 €
9+3 408 €+3 461 €-53 €
10+3 408 €+3 646 €-238 €
11+3 408 €+3 836 €-428 €
12+3 408 €+4 030 €-622 €
13+3 408 €+4 230 €-822 €
14+3 408 €+4 434 €-1 026 €
15+3 408 €+4 643 €-1 235 €
16+3 408 €+4 858 €-1 450 €
17+3 408 €+5 078 €-1 670 €
18+3 408 €+5 304 €-1 896 €
19+3 408 €+5 536 €-2 128 €
20+3 408 €+5 773 €-2 365 €
21+3 408 €+6 016 €-2 608 €
22+3 408 €+6 266 €-2 858 €
23+3 408 €+6 522 €-3 114 €
24+3 408 €+6 784 €-3 376 €
25+3 408 €+7 054 €-3 646 €
Total+85 200 €+88 032 €+-2 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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