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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface48m²
Coût Total71 300€
Loyer Annuel7 061€
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m² - Appartement 2 pièces 48 m2 avec balcon, cave et parking à Tonneins

Appartement de 2 pièces de 48m2 avec balcon, cave et parking proche des commerces, écoles et gare. Chauffage collectif réglable individuellement.

DPE : D / GES : D

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 870 euros et 1210 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Valerie BLEYS, au [Coordonnées masquées] ou, par courriel à [Coordonnées masquées]. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Valerie BLEYS agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant sous portage salarial auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J Prix : 45 000 euros HAI . Les honoraires d'agence sont à la charges du vendeur. Mandat réf : 435433 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 435433BYVSUB Date de réalisation du diagnostic : 14/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 870 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.387408, 0.314099
Total : 71 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 67 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7061€/an
Fourchette totale : 473€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5677€ - 8783€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 373,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 411,71€
Coût de l'assurance :6 238,75€
Taxe foncière : 706,14€/an
Soit par mois : 58,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 432,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo). Réfection plomberie et électricité de la cuisine.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre. Peinture des murs et plafonds. Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage). Menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m² assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds. Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification du système de chauffage collectif réglable individuellement pour s'assurer de son bon fonctionnement.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Vérification nécessaire pour s'assurer de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:3 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 160€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:200€
    Vérification système chauffage: 1 système × 200€ = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 061 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 035 €
Revenus locatifs : +7 061 €
Charges déductibles : -26 035 €
Résultat foncier Année 1 : -18 974 €(Déficit de 18 974 €)
Imputable sur revenu global : 18 974 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 335 €/an
Revenus locatifs : +7 061 €
Charges déductibles : -3 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 726 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 061 €26 037 €2 382 €-18 976 €18 976 €--
27 203 €3 274 €2 318 €3 929 €---
37 347 €3 208 €2 253 €4 138 €---
47 494 €3 140 €2 185 €4 353 €---
57 643 €3 070 €2 115 €4 573 €---
67 796 €2 998 €2 042 €4 799 €---
77 952 €2 923 €1 967 €5 030 €---
88 111 €2 845 €1 889 €5 266 €---
98 274 €2 765 €1 809 €5 509 €---
108 439 €2 682 €1 726 €5 757 €---
118 608 €2 596 €1 640 €6 012 €---
128 780 €2 507 €1 551 €6 273 €---
138 956 €2 415 €1 459 €6 541 €---
149 135 €2 320 €1 364 €6 815 €---
159 317 €2 222 €1 266 €7 096 €---
169 504 €2 120 €1 164 €7 384 €---
179 694 €2 015 €1 059 €7 679 €---
189 888 €1 906 €950 €7 982 €---
1910 085 €1 793 €838 €8 292 €---
2010 287 €1 677 €721 €8 610 €---
2110 493 €1 556 €601 €8 936 €---
2210 703 €1 432 €476 €9 271 €---
2310 917 €1 303 €347 €9 614 €---
2411 135 €1 170 €214 €9 965 €---
2511 358 €1 032 €76 €10 326 €---
TOTAL226 177 €81 004 €34 412 €145 174 €18 976 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 693 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 483 €-5 693 €+7 176 €
2+1 483 €+1 179 €+304 €
3+1 483 €+1 242 €+241 €
4+1 483 €+1 306 €+177 €
5+1 483 €+1 372 €+111 €
6+1 483 €+1 440 €+43 €
7+1 483 €+1 509 €-26 €
8+1 483 €+1 580 €-97 €
9+1 483 €+1 653 €-170 €
10+1 483 €+1 727 €-244 €
11+1 483 €+1 804 €-321 €
12+1 483 €+1 882 €-399 €
13+1 483 €+1 962 €-479 €
14+1 483 €+2 044 €-561 €
15+1 483 €+2 129 €-646 €
16+1 483 €+2 215 €-732 €
17+1 483 €+2 304 €-821 €
18+1 483 €+2 395 €-912 €
19+1 483 €+2 488 €-1 005 €
20+1 483 €+2 583 €-1 100 €
21+1 483 €+2 681 €-1 198 €
22+1 483 €+2 781 €-1 298 €
23+1 483 €+2 884 €-1 401 €
24+1 483 €+2 990 €-1 507 €
25+1 483 €+3 098 €-1 615 €
Total+37 075 €+43 552 €+-6 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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