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Achat : Maison Le Theil-de-Bretagne (35240)

Bien expiré
VilleTheil-de-Bretagne (35)
Surface235m²
Coût Total372 920€
Loyer Annuel23 816€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 235 m²
Prix au m² : 1 059,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 235 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au coeur d'un hameau paisible du Theil de Bretagne (35240) à 11km de Janzé (35150) et à 33km de Rennes (35000), venez découvrir cette authentique longère en pierre offrant 235 m² habitables et un beau potentiel d'aménagement. Un lieu de vie idéal pour les amo...

Ville : Theil-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35240
Coordonnées : 47.928299, -1.415225
Total : 372 920€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 104 000€
Valeur du bien : 353 000€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 235m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1985€/mois
Loyer annuel estimé : 23816€/an
Fourchette totale : 1560€ - 2525€/mois
Fourchette annuelle : 18718€ - 30302€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 843,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :108,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 951,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 983,40€
Coût de l'assurance :32 630,50€
Taxe foncière : 2 381,60€/an
Soit par mois : 198,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 984,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 150,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 235 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 235 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 235 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 235 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 000 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 100€
    Isolation toiture/combles: 235 m² × 60€/m² = 14100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 300€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 700€ = 20300€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Aménagement cuisine complète: 18000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Aménagement salle de bain complète: 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Générale:900€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Générale:18 800€
    Mise à jour plomberie: 235 m² × 80€/m² = 18800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Theil-de-Bretagne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 816 €/an
Calcul : 1 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 305 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 382 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 131 €
Revenus locatifs : +23 816 €
Charges déductibles : -120 131 €
Résultat foncier Année 1 : -96 315 €(Déficit de 96 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 131 €/an
Revenus locatifs : +23 816 €
Charges déductibles : -16 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74914.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 816 €120 143 €12 456 €-96 327 €21 400 €74 927 €74 927 €
224 292 €15 811 €12 124 €8 481 €--66 446 €
324 778 €15 468 €11 781 €9 310 €--57 136 €
425 274 €15 113 €11 427 €10 160 €--46 975 €
525 779 €14 746 €11 060 €11 033 €--35 943 €
626 295 €14 367 €10 680 €11 928 €--24 015 €
726 821 €13 974 €10 287 €12 846 €--11 168 €
827 357 €13 568 €9 881 €13 789 €---
927 904 €13 148 €9 461 €14 756 €---
1028 462 €12 714 €9 027 €15 749 €---
1129 032 €12 264 €8 578 €16 767 €---
1229 612 €11 800 €8 113 €17 812 €---
1330 204 €11 319 €7 632 €18 885 €---
1430 808 €10 822 €7 135 €19 987 €---
1531 425 €10 307 €6 621 €21 117 €---
1632 053 €9 776 €6 089 €22 278 €---
1732 694 €9 225 €5 539 €23 469 €---
1833 348 €8 656 €4 969 €24 692 €---
1934 015 €8 068 €4 381 €25 947 €---
2034 695 €7 459 €3 772 €27 237 €---
2135 389 €6 829 €3 142 €28 560 €---
2236 097 €6 178 €2 491 €29 919 €---
2336 819 €5 504 €1 817 €31 315 €---
2437 555 €4 807 €1 120 €32 748 €---
2538 306 €4 086 €400 €34 220 €---
TOTAL762 833 €376 154 €179 983 €386 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 001 €-6 420 €+11 421 €
2+5 001 €0 €+5 001 €
3+5 001 €0 €+5 001 €
4+5 001 €0 €+5 001 €
5+5 001 €0 €+5 001 €
6+5 001 €0 €+5 001 €
7+5 001 €0 €+5 001 €
8+5 001 €+786 €+4 215 €
9+5 001 €+4 427 €+574 €
10+5 001 €+4 725 €+276 €
11+5 001 €+5 030 €-29 €
12+5 001 €+5 344 €-343 €
13+5 001 €+5 666 €-665 €
14+5 001 €+5 996 €-995 €
15+5 001 €+6 335 €-1 334 €
16+5 001 €+6 683 €-1 682 €
17+5 001 €+7 041 €-2 040 €
18+5 001 €+7 408 €-2 407 €
19+5 001 €+7 784 €-2 783 €
20+5 001 €+8 171 €-3 170 €
21+5 001 €+8 568 €-3 567 €
22+5 001 €+8 976 €-3 975 €
23+5 001 €+9 394 €-4 393 €
24+5 001 €+9 824 €-4 823 €
25+5 001 €+10 266 €-5 265 €
Total+125 025 €+116 004 €+9 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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