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Maison de village appartement

Bien expiré
VilleVétraz-Monthoux (74)
Surface159
Coût Total487 400
Loyer Annuel40 268
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+500
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 405 000 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 2 547,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village appartement - Charmante maison de village/appartement à Vétraz-Monthoux, située en zone calme donnant sur un chemin piéton. À proximité direct d’un parking, avec la possibilité de louer deux places dont 1 sous abri accolé à la maison. Entièrement équipé, ce bien a été rafraichi et rénové en 2020. D’une surface de 135m2 loi Carrez, un hall d’entrée commun vous donne accès à 2 appartements. Un studio de près de 30m2 indépendant d’une part et un grand appartement de plus de 115m2 en duplex situé au R+1 et R+2 d’autre part. Au premier étage de la maison, vous trouverez une cuisine équipée (gaz individuel) séparée d’un grand séjour avec un petit balcon et un WC. Vous aurez ensuite accès au coin nuit au second niveau, incluant 3 chambres ainsi qu’une salle de bain avec WC entièrement rénovée. Ce bien ravira autant un investisseur qu’une famille voulant s’y installer. Pas de charges de copropriété à prévoir, Infos et photos supplémentaires sur demande. N’hésitez pas à me contacter par Whatsapp. Pas d’agence, Personnes non sérieuses s’abstenir.

Ville : Vétraz-Monthoux
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.180260, 6.244480
Total : 487 400
Prix d'acquisition : 405 000
Travaux : 50 000
Valeur du bien : 455 000
Frais de notaire : 32 400
Coût estimé : 32 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159
Loyer prédit : 21.10€/m²/mois
Fourchette : 15.05€ - 29.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3356€/mois
Loyer annuel estimé : 40268€/an
Fourchette totale : 2392€ - 4707€/mois
Fourchette annuelle : 28709€ - 56481€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :487 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 377,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :142,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 519,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :225 926,44
Coût de l'assurance :42 647,50
Taxe foncière : 4 026,82€/an
Soit par mois : 335,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 355,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 855,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :500,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz individuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300
    Fenêtres double vitrage performant: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200
    Rénovation chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vétraz-Monthoux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 268 €/an
Calcul : 3 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 487 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 706 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 416
Revenus locatifs : +40 268
Charges déductibles : -71 416
Résultat foncier Année 1 : -31 148(Déficit de 31 148 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 748
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 416 €/an
Revenus locatifs : +40 268
Charges déductibles : -21 416
Résultat foncier Années 2+ : 18 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9747.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 405 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 263 250(65% de 405 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 573 €/an
Calcul : 263 250 € × 3,636% = 9 573
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 26871 43115 699-31 16321 400 €9 763 €9 763 €
241 07421 00715 27420 067---
341 89520 56814 83521 327---
442 73320 11514 38222 618---
543 58819 64613 91423 941---
644 45919 16213 43025 297---
745 34918 66312 93026 686---
846 25618 14612 41428 109---
947 18117 61311 88029 568---
1048 12417 06211 32931 062---
1149 08716 49310 76032 594---
1250 06815 90410 17234 164---
1351 07015 2979 56435 773---
1452 09114 6698 93637 422---
1553 13314 0218 28839 112---
1654 19613 3517 61840 845---
1755 28012 6596 92642 621---
1856 38511 9446 21144 442---
1957 51311 2055 47246 308---
2058 66310 4424 70948 221---
2159 8369 6533 92150 183---
2261 0338 8393 10652 194---
2362 2547 9982 26554 256---
2463 4997 1281 39656 371---
2564 7696 23049858 539---
TOTAL1 289 802419 244225 926870 55821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 870 558
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 456-6 420+14 876
2+8 456+3 091+5 365
3+8 456+6 398+2 058
4+8 456+6 786+1 670
5+8 456+7 182+1 274
6+8 456+7 589+867
7+8 456+8 006+450
8+8 456+8 433+23
9+8 456+8 870-414
10+8 456+9 319-863
11+8 456+9 778-1 322
12+8 456+10 249-1 793
13+8 456+10 732-2 276
14+8 456+11 227-2 771
15+8 456+11 734-3 278
16+8 456+12 254-3 798
17+8 456+12 786-4 330
18+8 456+13 332-4 876
19+8 456+13 892-5 436
20+8 456+14 466-6 010
21+8 456+15 055-6 599
22+8 456+15 658-7 202
23+8 456+16 277-7 821
24+8 456+16 911-8 455
25+8 456+17 562-9 106
Total+211 400+261 167+-49 767
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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