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Appartement à vendre

VilleBelleville (69)
Surface84m²
Coût Total163 800€
Loyer Annuel12 122€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 577,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Sans vis-à-vis, Exposition est, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

DPE : Classe D au 1er janvier Rentabilité brute estimée 6% Pas de travaux à prévoir

Idéalement situé en plein centre, à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement constitue une excellente opportunité pour un investissement locatif. Il se trouve au 2 € étage d'un immeuble de 5 lots.

Avec une surface d'environ 84 m², il propose :

2 chambres,

un salon lumineux,

une cuisine indépendante,

une salle de bain,

un WC séparé,

une buanderie,

et un box de rangement privatif dans la cour commune.

Appartement en bon état général, sans travaux majeurs à prévoir.

?? Potentiel locatif

Loyer estimatif : 650 €/mois

Revenu locatif annuel potentiel : 7 800 €

Prix de vente : 139 000 €

Un bien spacieux, bien classé énergétiquement, et offrant un excellent potentiel de rentabilité dans un secteur recherché.

Pour tout renseignement complémentaire, ou pour organiser un rendez-vous : Guillaume Habouzit , statut Gérant Valdor Belleville Immobilier - 7 Rue de la République - 69220 Belleville - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Belleville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69220
Coordonnées : 46.089300, 4.729140
Total : 163 800€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 153 200€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 15.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12122€/an
Fourchette totale : 785€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9414€ - 15610€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 381,7 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :200 063 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-67 563€ (-33.8%)
Marge achat-revente :36 263€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 578,86€
Coût de l'assurance :14 332,50€
Taxe foncière : 1 212,25€/an
Soit par mois : 101,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 010,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans les descriptions 5 et 6.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais peut nécessiter un entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète rafraîchissement: 1 × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 1 × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 600€
    Peinture 2 chambres: 2 × 650€ = 1300€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Nettoyage parquet 2 chambres: 2 × 400€ = 800€
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture salon complet: 1 × 1300€ = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belleville. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour des travaux de rafraîchissement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 122 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 984 €
Revenus locatifs : +12 122 €
Charges déductibles : -27 984 €
Résultat foncier Année 1 : -15 861 €(Déficit de 15 861 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 284 €/an
Revenus locatifs : +12 122 €
Charges déductibles : -7 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5161.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 122 €27 989 €5 504 €-15 867 €10 700 €5 167 €5 167 €
212 365 €7 143 €5 358 €5 222 €---
312 612 €6 992 €5 206 €5 620 €---
412 864 €6 835 €5 050 €6 029 €---
513 122 €6 674 €4 888 €6 448 €---
613 384 €6 506 €4 721 €6 878 €---
713 652 €6 333 €4 548 €7 319 €---
813 925 €6 154 €4 368 €7 771 €---
914 203 €5 969 €4 183 €8 235 €---
1014 487 €5 777 €3 991 €8 711 €---
1114 777 €5 579 €3 793 €9 199 €---
1215 073 €5 373 €3 588 €9 699 €---
1315 374 €5 161 €3 375 €10 213 €---
1415 682 €4 941 €3 156 €10 740 €---
1515 995 €4 714 €2 929 €11 281 €---
1616 315 €4 479 €2 694 €11 836 €---
1716 642 €4 236 €2 450 €12 406 €---
1816 974 €3 984 €2 199 €12 990 €---
1917 314 €3 724 €1 939 €13 590 €---
2017 660 €3 455 €1 669 €14 205 €---
2118 013 €3 176 €1 391 €14 837 €---
2218 374 €2 888 €1 103 €15 486 €---
2318 741 €2 590 €804 €16 151 €---
2419 116 €2 282 €496 €16 834 €---
2519 498 €1 962 €177 €17 536 €---
TOTAL388 286 €144 918 €79 579 €243 369 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 546 €-3 210 €+5 756 €
2+2 546 €+17 €+2 529 €
3+2 546 €+1 686 €+860 €
4+2 546 €+1 809 €+737 €
5+2 546 €+1 934 €+612 €
6+2 546 €+2 063 €+483 €
7+2 546 €+2 196 €+350 €
8+2 546 €+2 331 €+215 €
9+2 546 €+2 470 €+76 €
10+2 546 €+2 613 €-67 €
11+2 546 €+2 760 €-214 €
12+2 546 €+2 910 €-364 €
13+2 546 €+3 064 €-518 €
14+2 546 €+3 222 €-676 €
15+2 546 €+3 384 €-838 €
16+2 546 €+3 551 €-1 005 €
17+2 546 €+3 722 €-1 176 €
18+2 546 €+3 897 €-1 351 €
19+2 546 €+4 077 €-1 531 €
20+2 546 €+4 262 €-1 716 €
21+2 546 €+4 451 €-1 905 €
22+2 546 €+4 646 €-2 100 €
23+2 546 €+4 845 €-2 299 €
24+2 546 €+5 050 €-2 504 €
25+2 546 €+5 261 €-2 715 €
Total+63 650 €+73 011 €+-9 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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