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Maison d'habitation

VilleAgen (47)
Surface150m²
Coût Total247 680€
Loyer Annuel17 042€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 090 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Maison d'habitation d'environ 120m² habitable composée de 5 pièces principales avec jardin, chauffage gaz et équipée d'un système de climatisation, située sur une parcelle d'environ 340m². Avec un garage d'environ 30 m² Quartier Stade Armandie à Agen

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.201562, 0.617632
Total : 247 680€
Prix d'acquisition : 163 500€
Travaux : 71 100€
Valeur du bien : 234 600€
Frais de notaire : 13 080€
Coût estimé : 13 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1420€/mois
Loyer annuel estimé : 17042€/an
Fourchette totale : 1116€ - 1807€/mois
Fourchette annuelle : 13397€ - 21678€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 824,14 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 621 €
Prix d'achat :163 500 €
Décote à l'achat :-110 121€ (-40.2%)
Marge achat-revente :25 941€ (9.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :72,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 272,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 455,87€
Coût de l'assurance :21 672,00€
Taxe foncière : 1 704,21€/an
Soit par mois : 142,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 420,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 100 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 042 €/an
Calcul : 1 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 680 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 493 €
Revenus locatifs : +17 042 €
Charges déductibles : -81 493 €
Résultat foncier Année 1 : -64 451 €(Déficit de 64 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 393 €/an
Revenus locatifs : +17 042 €
Charges déductibles : -10 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43051.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 275 €(65% de 163 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 865 €/an
Calcul : 106 275 € × 3,636% = 3 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 042 €81 501 €7 830 €-64 459 €21 400 €43 059 €43 059 €
217 383 €10 187 €7 616 €7 195 €--35 863 €
317 731 €9 967 €7 396 €7 764 €--28 100 €
418 085 €9 739 €7 168 €8 346 €--19 754 €
518 447 €9 504 €6 933 €8 943 €--10 811 €
618 816 €9 262 €6 691 €9 554 €--1 257 €
719 192 €9 011 €6 440 €10 181 €---
819 576 €8 752 €6 181 €10 823 €---
919 967 €8 485 €5 914 €11 482 €---
1020 367 €8 210 €5 639 €12 157 €---
1120 774 €7 925 €5 354 €12 849 €---
1221 190 €7 631 €5 060 €13 559 €---
1321 613 €7 328 €4 756 €14 286 €---
1422 046 €7 014 €4 443 €15 031 €---
1522 487 €6 691 €4 120 €15 796 €---
1622 936 €6 357 €3 786 €16 580 €---
1723 395 €6 012 €3 441 €17 383 €---
1823 863 €5 656 €3 085 €18 207 €---
1924 340 €5 288 €2 717 €19 052 €---
2024 827 €4 909 €2 338 €19 918 €---
2125 324 €4 517 €1 946 €20 807 €---
2225 830 €4 112 €1 541 €21 718 €---
2326 347 €3 694 €1 123 €22 652 €---
2426 874 €3 263 €692 €23 611 €---
2527 411 €2 818 €247 €24 593 €---
TOTAL545 862 €247 833 €112 456 €298 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 579 €-6 420 €+9 999 €
2+3 579 €0 €+3 579 €
3+3 579 €0 €+3 579 €
4+3 579 €0 €+3 579 €
5+3 579 €0 €+3 579 €
6+3 579 €0 €+3 579 €
7+3 579 €+2 677 €+902 €
8+3 579 €+3 247 €+332 €
9+3 579 €+3 445 €+134 €
10+3 579 €+3 647 €-68 €
11+3 579 €+3 855 €-276 €
12+3 579 €+4 068 €-489 €
13+3 579 €+4 286 €-707 €
14+3 579 €+4 509 €-930 €
15+3 579 €+4 739 €-1 160 €
16+3 579 €+4 974 €-1 395 €
17+3 579 €+5 215 €-1 636 €
18+3 579 €+5 462 €-1 883 €
19+3 579 €+5 716 €-2 137 €
20+3 579 €+5 976 €-2 397 €
21+3 579 €+6 242 €-2 663 €
22+3 579 €+6 515 €-2 936 €
23+3 579 €+6 796 €-3 217 €
24+3 579 €+7 083 €-3 504 €
25+3 579 €+7 378 €-3 799 €
Total+89 475 €+89 409 €+66 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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