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Appartement 4 pièces 114 m²

VilleThaon-les-Vosges (88)
Surface114m²
Coût Total129 020€
Loyer Annuel13 873€
Rentabilité10.75%
Cashflow/mois+323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 956,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 114 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial OFFICE NOTARIAL PORT PLAGE MONTAGNE, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - THAON LES VOSGES (88150)


Dans le centre de thaon, un appartement F4 , très lumineux, de 114 m² au 2ème étage , avec cellier extérieur , et cave

composé de : entrée dégagement, cuisine équipée contemporaine, salon-séjour , salle d'eau (à conforter), 2 chambres, buanderie

Epoque de construction : 1850/1913 Couverture : tuile terre cuite murs : moellons et brique Isolation : néant Fenêtres : double vitrage bois PVC Sols : parquets flottants Electricité : rénovée en grande partie Chauffage : central gaz de ville - 2007 chaudière à condensation sur radiateurs avec production eau chaude

charges copropriété annuelles (environ 750 euros ) comprenant syndic, électricité communs, assurance)

taxe foncière : 850 euros Prix : 109.000,00 euros honoraires de négociation compris frais d'acte et d'enregistrements en plus : 10.000,00 euro s soit un prix tous frais compris de : 119.000,00 euros


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude OFFICE NOTARIAL PORT PLAGE MONTAGNE, SELAS - Notaires à Remiremont - N° SIRET : 30136516900020


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Surface : 114 m²

Ville : Thaon-les-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88150
Coordonnées : 48.249950, 6.419358
Total : 129 020€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 11 300€
Valeur du bien : 120 300€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13873€/an
Fourchette totale : 914€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 10968€ - 17548€/an
Rentabilité brute :10.75%
Fourchette de rentabilité :8.50% - 13.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 327,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 309 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-42 309€ (-28.0%)
Marge achat-revente :22 289€ (14.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 699,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 374,67€
Coût de l'assurance :15 482,40€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 62,50€/mois
Soit par an : 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 156,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le chauffage central au gaz est récent et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon spacieux.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuellement remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 300 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage central au gaz est récent et conforme.
  • Cuisine - Peinture:1 500€
    Peinture cuisine: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Thaon-les-Vosges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 873 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 017 €
Revenus locatifs : +13 873 €
Charges déductibles : -18 017 €
Résultat foncier Année 1 : -4 143 €(Déficit de 4 143 €)
Imputable sur revenu global : 4 143 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 717 €/an
Revenus locatifs : +13 873 €
Charges déductibles : -6 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 157 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 873 €18 021 €4 502 €-4 148 €4 148 €--
214 151 €6 604 €4 384 €7 547 €---
314 434 €6 482 €4 263 €7 952 €---
414 723 €6 356 €4 137 €8 367 €---
515 017 €6 225 €4 006 €8 792 €---
615 317 €6 090 €3 871 €9 227 €---
715 624 €5 950 €3 731 €9 674 €---
815 936 €5 805 €3 586 €10 131 €---
916 255 €5 655 €3 435 €10 600 €---
1016 580 €5 499 €3 280 €11 081 €---
1116 912 €5 337 €3 118 €11 574 €---
1217 250 €5 170 €2 951 €12 080 €---
1317 595 €4 997 €2 778 €12 598 €---
1417 947 €4 818 €2 599 €13 129 €---
1518 306 €4 632 €2 413 €13 674 €---
1618 672 €4 440 €2 221 €14 232 €---
1719 045 €4 241 €2 021 €14 805 €---
1819 426 €4 034 €1 815 €15 392 €---
1919 815 €3 820 €1 601 €15 995 €---
2020 211 €3 599 €1 379 €16 612 €---
2120 615 €3 369 €1 150 €17 246 €---
2221 028 €3 132 €912 €17 896 €---
2321 448 €2 885 €666 €18 563 €---
2421 877 €2 630 €411 €19 247 €---
2522 315 €2 366 €147 €19 949 €---
TOTAL444 372 €132 157 €65 375 €312 215 €4 148 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 244 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 913 €-1 244 €+4 157 €
2+2 913 €+2 264 €+649 €
3+2 913 €+2 386 €+527 €
4+2 913 €+2 510 €+403 €
5+2 913 €+2 638 €+275 €
6+2 913 €+2 768 €+145 €
7+2 913 €+2 902 €+11 €
8+2 913 €+3 039 €-126 €
9+2 913 €+3 180 €-267 €
10+2 913 €+3 324 €-411 €
11+2 913 €+3 472 €-559 €
12+2 913 €+3 624 €-711 €
13+2 913 €+3 779 €-866 €
14+2 913 €+3 939 €-1 026 €
15+2 913 €+4 102 €-1 189 €
16+2 913 €+4 270 €-1 357 €
17+2 913 €+4 441 €-1 528 €
18+2 913 €+4 618 €-1 705 €
19+2 913 €+4 798 €-1 885 €
20+2 913 €+4 984 €-2 071 €
21+2 913 €+5 174 €-2 261 €
22+2 913 €+5 369 €-2 456 €
23+2 913 €+5 569 €-2 656 €
24+2 913 €+5 774 €-2 861 €
25+2 913 €+5 985 €-3 072 €
Total+72 825 €+93 664 €+-20 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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