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Maison 6 pièces 238 m²

VilleCusset (03)
Surface238m²
Coût Total289 020€
Loyer Annuel24 565€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 238 m²
Prix au m² : 836,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 238 m²

Maison familiale à rénover Centre de Cusset Grand terrain de 1 060 m2 Située en plein cur de Cusset, dans un environnement calme et recherché, cette maison offre un beau potentiel de rénovation pour créer un véritable cocon familial. Édifiée sur un terrain arboré de 1 060 m2, elle dispose de 4 chambres, d'un garage et de beaux volumes à repenser selon vos envies. Vous apprécierez sa situation privilégiée, à proximité immédiate des commerces, écoles et services, tout en bénéficiant d'un cadre paisible. Les atouts : Centre de Cusset Terrain de 1 060 m2 4 chambres Garage Quartier calme Fort potentiel de rénovation Idéal pour une famille ou un projet de valorisation Une opportunité rare.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : V179V Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 970 € et 9 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.130646, 3.455646
Total : 289 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 74 100€
Valeur du bien : 273 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 238m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2047€/mois
Loyer annuel estimé : 24565€/an
Fourchette totale : 1590€ - 2636€/mois
Fourchette annuelle : 19079€ - 31628€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 490,11 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :354 646 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-155 646€ (-43.9%)
Marge achat-revente :65 626€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 443,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :86,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 530,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 121,20€
Coût de l'assurance :26 011,80€
Taxe foncière : 2 456,51€/an
Soit par mois : 204,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 047,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 735,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :311,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 238 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 238 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 238 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 100 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 900€
    Isolation toiture/combles: 238 m² × 50€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€ = 19500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 565 €/an
Calcul : 2 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 020 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 528 €
Revenus locatifs : +24 565 €
Charges déductibles : -87 528 €
Résultat foncier Année 1 : -62 963 €(Déficit de 62 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 428 €/an
Revenus locatifs : +24 565 €
Charges déductibles : -13 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41563.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 565 €87 538 €9 941 €-62 973 €21 400 €41 573 €41 573 €
225 056 €13 177 €9 680 €11 880 €--29 693 €
325 558 €12 906 €9 409 €12 651 €--17 042 €
426 069 €12 626 €9 129 €13 442 €--3 599 €
526 590 €12 337 €8 840 €14 254 €---
627 122 €12 037 €8 540 €15 085 €---
727 664 €11 726 €8 229 €15 939 €---
828 218 €11 404 €7 907 €16 813 €---
928 782 €11 071 €7 574 €17 711 €---
1029 358 €10 726 €7 229 €18 631 €---
1129 945 €10 369 €6 872 €19 575 €---
1230 544 €10 000 €6 503 €20 544 €---
1331 155 €9 617 €6 120 €21 538 €---
1431 778 €9 221 €5 724 €22 557 €---
1532 413 €8 810 €5 313 €23 603 €---
1633 061 €8 386 €4 889 €24 676 €---
1733 723 €7 946 €4 449 €25 777 €---
1834 397 €7 491 €3 994 €26 907 €---
1935 085 €7 019 €3 522 €28 066 €---
2035 787 €6 531 €3 034 €29 256 €---
2136 503 €6 026 €2 529 €30 477 €---
2237 233 €5 503 €2 006 €31 730 €---
2337 977 €4 961 €1 464 €33 016 €---
2438 737 €4 400 €903 €34 337 €---
2539 511 €3 819 €322 €35 692 €---
TOTAL786 829 €305 646 €144 121 €481 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 159 €-6 420 €+11 579 €
2+5 159 €0 €+5 159 €
3+5 159 €0 €+5 159 €
4+5 159 €0 €+5 159 €
5+5 159 €+3 196 €+1 963 €
6+5 159 €+4 526 €+633 €
7+5 159 €+4 782 €+377 €
8+5 159 €+5 044 €+115 €
9+5 159 €+5 313 €-154 €
10+5 159 €+5 589 €-430 €
11+5 159 €+5 873 €-714 €
12+5 159 €+6 163 €-1 004 €
13+5 159 €+6 461 €-1 302 €
14+5 159 €+6 767 €-1 608 €
15+5 159 €+7 081 €-1 922 €
16+5 159 €+7 403 €-2 244 €
17+5 159 €+7 733 €-2 574 €
18+5 159 €+8 072 €-2 913 €
19+5 159 €+8 420 €-3 261 €
20+5 159 €+8 777 €-3 618 €
21+5 159 €+9 143 €-3 984 €
22+5 159 €+9 519 €-4 360 €
23+5 159 €+9 905 €-4 746 €
24+5 159 €+10 301 €-5 142 €
25+5 159 €+10 708 €-5 549 €
Total+128 975 €+144 355 €+-15 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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