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T3 65m2 + balcon boulevard national

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface65m²
Coût Total154 060€
Loyer Annuel10 072€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 646,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre de WC : 1

Appartement T3 de 65m2 au 3ème étage avec ascenseur d'un immeuble situé boulevard national 13003 Marseille. Il se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'une salle d'e bains et d'un WC. Il dispose d'un balcon de 6m2 et d'un loggia. 107 000 EUR (les honoraires sont à la charge du vendeur) copropriété de 47 lots - charges annuelles 1 800 EUR - pas de procédure en cours Mandat no 1719 contact: Thomas Annibaldi 06 20 05 30 30 

  • https://cabinet-berthoz.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.309430, 5.376701
Total : 154 060€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 145 500€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10072€/an
Fourchette totale : 656€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7870€ - 12890€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 795,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 412,04€
Coût de l'assurance :13 095,10€
Taxe foncière : 1 007,24€/an
Soit par mois : 83,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture 2 chambres: 2 chambres × 900€ = 1800€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 072 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 788 €
Revenus locatifs : +10 072 €
Charges déductibles : -46 788 €
Résultat foncier Année 1 : -36 716 €(Déficit de 36 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 288 €/an
Revenus locatifs : +10 072 €
Charges déductibles : -8 288 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15315.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 072 €46 793 €4 962 €-36 721 €21 400 €15 321 €15 321 €
210 274 €8 159 €4 828 €2 115 €--13 206 €
310 479 €8 020 €4 689 €2 459 €--10 747 €
410 689 €7 877 €4 546 €2 812 €--7 935 €
510 903 €7 729 €4 398 €3 174 €--4 761 €
611 121 €7 576 €4 245 €3 545 €--1 216 €
711 343 €7 418 €4 087 €3 925 €---
811 570 €7 255 €3 924 €4 315 €---
911 801 €7 086 €3 755 €4 715 €---
1012 037 €6 912 €3 581 €5 125 €---
1112 278 €6 732 €3 401 €5 546 €---
1212 524 €6 546 €3 215 €5 978 €---
1312 774 €6 354 €3 023 €6 420 €---
1413 030 €6 156 €2 825 €6 874 €---
1513 290 €5 951 €2 620 €7 340 €---
1613 556 €5 739 €2 408 €7 817 €---
1713 827 €5 520 €2 189 €8 307 €---
1814 104 €5 294 €1 963 €8 810 €---
1914 386 €5 061 €1 730 €9 325 €---
2014 674 €4 820 €1 488 €9 854 €---
2114 967 €4 570 €1 239 €10 397 €---
2215 266 €4 313 €982 €10 953 €---
2315 572 €4 047 €716 €11 525 €---
2415 883 €3 772 €441 €12 111 €---
2516 201 €3 488 €157 €12 712 €---
TOTAL322 621 €193 188 €71 412 €129 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-6 420 €+8 535 €
2+2 115 €0 €+2 115 €
3+2 115 €0 €+2 115 €
4+2 115 €0 €+2 115 €
5+2 115 €0 €+2 115 €
6+2 115 €0 €+2 115 €
7+2 115 €+813 €+1 302 €
8+2 115 €+1 295 €+820 €
9+2 115 €+1 415 €+700 €
10+2 115 €+1 538 €+577 €
11+2 115 €+1 664 €+451 €
12+2 115 €+1 793 €+322 €
13+2 115 €+1 926 €+189 €
14+2 115 €+2 062 €+53 €
15+2 115 €+2 202 €-87 €
16+2 115 €+2 345 €-230 €
17+2 115 €+2 492 €-377 €
18+2 115 €+2 643 €-528 €
19+2 115 €+2 798 €-683 €
20+2 115 €+2 956 €-841 €
21+2 115 €+3 119 €-1 004 €
22+2 115 €+3 286 €-1 171 €
23+2 115 €+3 457 €-1 342 €
24+2 115 €+3 633 €-1 518 €
25+2 115 €+3 814 €-1 699 €
Total+52 875 €+38 830 €+14 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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