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Achat : Maison Sainte-Livrade-sur-Lot (47110)

VilleSainte-Livrade-sur-Lot (47)
Surface275m²
Coût Total331 600€
Loyer Annuel27 503€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 072,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 275 m², 6 pièces, 3 chambres, 2550 m² de terrain, Interphone, Climatisation, 1 garage, 1 place de parking

Maison comprenant 3 chambres, 1 dressing, 1 salle de bain avec douche italienne 1 baignoire 1 meuble 2 vasques. 1 lingerie, 1 grand séjour 75 m2 avec cuisine équipée salon salle à manger. 1 buanderie, 1 bureau. 2 garages voitures. 1 garage camping car attenant à la maison. Extérieur : 1 garage voiture, 1 atelier , 1 chalet bois et divers abris bois le tout sur un terrain de 2.550 m2. Extérieur clôturé avec portail électrique de 5 m. Interphone vidéo. Plancher chauffant, climatisation, chauffe eau électrique .puit eau potable vmc tableau électrique aux normes en vigueurs. Assainissement individuel.

Ville : Sainte-Livrade-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47110
Coordonnées : 44.391950, 0.600150
Total : 331 600€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 308 000€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2292€/mois
Loyer annuel estimé : 27503€/an
Fourchette totale : 1721€ - 3052€/mois
Fourchette annuelle : 20653€ - 36626€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 389,49 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :382 110 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-87 110€ (-22.8%)
Marge achat-revente :50 510€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :331 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 619,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :93,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 713,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 233,85€
Coût de l'assurance :28 186,00€
Taxe foncière : 2 750,31€/an
Soit par mois : 229,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 291,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 942,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage présent.
Quantité: environ 34 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais à moderniser.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais à moderniser.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 75 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 292 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 503 €/an
Calcul : 2 292 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 331 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 127 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 581 €
Revenus locatifs : +27 503 €
Charges déductibles : -27 581 €
Résultat foncier Année 1 : -77 €(Déficit de 77 €)
Imputable sur revenu global : 77 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 581 €/an
Revenus locatifs : +27 503 €
Charges déductibles : -14 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 923 €/an
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 503 €27 591 €10 713 €-88 €88 €--
228 053 €14 302 €10 424 €13 752 €---
328 614 €14 003 €10 125 €14 612 €---
429 187 €13 694 €9 816 €15 493 €---
529 770 €13 374 €9 497 €16 396 €---
630 366 €13 045 €9 167 €17 321 €---
730 973 €12 704 €8 826 €18 269 €---
831 592 €12 352 €8 474 €19 241 €---
932 224 €11 988 €8 110 €20 236 €---
1032 869 €11 612 €7 734 €21 257 €---
1133 526 €11 224 €7 346 €22 303 €---
1234 197 €10 822 €6 945 €23 374 €---
1334 881 €10 408 €6 530 €24 473 €---
1435 578 €9 980 €6 102 €25 599 €---
1536 290 €9 537 €5 659 €26 753 €---
1637 016 €9 080 €5 202 €27 936 €---
1737 756 €8 607 €4 730 €29 149 €---
1838 511 €8 119 €4 242 €30 392 €---
1939 281 €7 615 €3 737 €31 666 €---
2040 067 €7 094 €3 216 €32 973 €---
2140 868 €6 556 €2 678 €34 313 €---
2241 686 €5 999 €2 122 €35 686 €---
2342 519 €5 425 €1 547 €37 094 €---
2443 370 €4 831 €953 €38 539 €---
2544 237 €4 218 €340 €40 019 €---
TOTAL880 934 €264 178 €154 234 €616 756 €88 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 26 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 616 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 776 €-26 €+5 802 €
2+5 776 €+4 125 €+1 651 €
3+5 776 €+4 383 €+1 393 €
4+5 776 €+4 648 €+1 128 €
5+5 776 €+4 919 €+857 €
6+5 776 €+5 196 €+580 €
7+5 776 €+5 481 €+295 €
8+5 776 €+5 772 €+4 €
9+5 776 €+6 071 €-295 €
10+5 776 €+6 377 €-601 €
11+5 776 €+6 691 €-915 €
12+5 776 €+7 012 €-1 236 €
13+5 776 €+7 342 €-1 566 €
14+5 776 €+7 680 €-1 904 €
15+5 776 €+8 026 €-2 250 €
16+5 776 €+8 381 €-2 605 €
17+5 776 €+8 745 €-2 969 €
18+5 776 €+9 118 €-3 342 €
19+5 776 €+9 500 €-3 724 €
20+5 776 €+9 892 €-4 116 €
21+5 776 €+10 294 €-4 518 €
22+5 776 €+10 706 €-4 930 €
23+5 776 €+11 128 €-5 352 €
24+5 776 €+11 562 €-5 786 €
25+5 776 €+12 006 €-6 230 €
Total+144 400 €+185 027 €+-40 627 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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