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Maison de ville - 80 m² - Salindres

VilleSalindres (30)
Surface80
Coût Total149 400
Loyer Annuel9 243
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville - 80 m² - Salindres - Sur la commune de Salindres (30340)

Découvrez cette maison de ville d'environ 80m² idéalement située en plein cœur du centre-ville.

Elle se compose :

  • au RDC : une chambre et une buanderie
  • à l'étage : un salon/séjour/cuisine d'environ 30m², une grande chambre, une grande salle de bain et WC séparés.

Une grande cave d'environ 35 m² avec accès indépendant vient compléter ce bien pouvant permettre la réalisation de différents projets d'aménagement.

Vous pourrez profiter d'un espace public arboré récemment aménagé situé au pied de la maison vous permettant de rejoindre à pied le jardin public ainsi que la tour Bécamel et profitez d'un espace de verdure.

Proche toutes commodités :

  • Commerces : Bureau de tabac, pharmacie, poste, boulangeries, épiceries
  • Bar/restaurants
  • Ecoles
  • Piscine municipale, Tennis Club, Centre sportif

Vendu libre de toute occupation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 1 800,00€ et 2 490,00€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris)

  • Honoraires charge vendeur.
Ville : Salindres
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30340
Coordonnées : 44.167320, 4.160850
Total : 149 400
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 46 800
Valeur du bien : 141 800
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9243€/an
Fourchette totale : 585€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 7014€ - 12180€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 082,8 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 624
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-71 624 (-43.0%)
Marge achat-revente :17 224€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 979,48
Coût de l'assurance :13 072,50
Taxe foncière : 924,28€/an
Soit par mois : 77,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement du carrelage si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 300
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 8 m² × 100€/m² = 800€, Baignoire: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: Cuisine équipée: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: Revêtement de sol 15 m² × 80€/m² = 1200€, Peinture murs 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:2 500
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 25 m² × 30€/m² = 750€, Nettoyage carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 750€
  • Chauffage:12 000
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:6 000
    Remplacement fenêtres: 4 fenêtres × 1500€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salindres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 411
Revenus locatifs : +9 243
Charges déductibles : -53 411
Résultat foncier Année 1 : -44 168(Déficit de 44 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 768
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 611 €/an
Revenus locatifs : +9 243
Charges déductibles : -6 611
Résultat foncier Années 2+ : 2 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22767.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 24353 4155 168-44 17321 400 €22 773 €22 773 €
29 4286 4805 0332 948--19 825 €
39 6166 3404 8933 276--16 549 €
49 8086 1954 7483 614--12 935 €
510 0056 0444 5973 960--8 975 €
610 2055 8894 4414 316--4 659 €
710 4095 7274 2804 682---
810 6175 5604 1135 057---
910 8295 3873 9405 442---
1011 0465 2083 7615 838---
1111 2675 0233 5766 244---
1211 4924 8313 3846 661---
1311 7224 6323 1857 090---
1411 9564 4262 9797 530---
1512 1964 2132 7667 983---
1612 4403 9922 5458 448---
1712 6883 7632 3168 925---
1812 9423 5262 0799 416---
1913 2013 2811 8349 920---
2013 4653 0271 58010 438---
2113 7342 7641 31710 970---
2214 0092 4921 04511 517---
2314 2892 21076212 079---
2414 5751 91847012 657---
2514 8661 61516813 251---
TOTAL296 048157 95974 979138 08921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 089
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941-6 420+8 361
2+1 9410+1 941
3+1 9410+1 941
4+1 9410+1 941
5+1 9410+1 941
6+1 9410+1 941
7+1 941+7+1 934
8+1 941+1 517+424
9+1 941+1 633+308
10+1 941+1 751+190
11+1 941+1 873+68
12+1 941+1 998-57
13+1 941+2 127-186
14+1 941+2 259-318
15+1 941+2 395-454
16+1 941+2 534-593
17+1 941+2 678-737
18+1 941+2 825-884
19+1 941+2 976-1 035
20+1 941+3 131-1 190
21+1 941+3 291-1 350
22+1 941+3 455-1 514
23+1 941+3 624-1 683
24+1 941+3 797-1 856
25+1 941+3 975-2 034
Total+48 525+41 427+7 098
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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