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Maison 6 pièces 144 m²

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface144m²
Coût Total263 462€
Loyer Annuel20 608€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 280 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 376,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 144 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES vous proposent : Maison / villa à vendre - LORIENT (56100)


KERENTRECH - Maison de 1900 - 144 m² hab - mitoyenne d'1 côté : . RDC : hall d'entrée, 2 pièces, cuisine, salle d'eau, salle de bains, wc. . 1er étage : séjour-salon (37 m²) (ouest), cuisine (13,570), salle d'eau, 1 chambre. . 2è étage : grenier aménageable avec escalier et plancher de 77 m² au sol. Cave - GARAGE INDEPENDANT (27 m² env.) - Chauffage gaz (ancien) - Toiture ardoises refaite (20 ans environ) - Huisseries PVC anciennes. Cour. Terrain 149 m². Prévoir travaux.

CONTACT : Angèle MONDAMERT [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr  » (C. envir. art. R 125-25, I modifié)


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES - Notaires à Lorient - N° SIRET : 88081233400014


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Surface : 144 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/12/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 610 € et 4 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.757652, -3.368985
Total : 263 462€
Prix d'acquisition : 198 280€
Travaux : 49 320€
Valeur du bien : 247 600€
Frais de notaire : 15 862€
Coût estimé : 15 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1717€/mois
Loyer annuel estimé : 20608€/an
Fourchette totale : 1331€ - 2216€/mois
Fourchette annuelle : 15974€ - 26586€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 947,84 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :424 489 €
Prix d'achat :198 280 €
Décote à l'achat :-226 209€ (-53.3%)
Marge achat-revente :161 027€ (37.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 462€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 316,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :65,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 381,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 376,58€
Coût de l'assurance :19 759,65€
Taxe foncière : 2 060,81€/an
Soit par mois : 171,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 717,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 553,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries PVC anciennes par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de l'électroménager ancien, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 320 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 620€
    Isolation combles: 77 m² × 60€/m² = 4620€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 16 m² × 75€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 608 €/an
Calcul : 1 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 462 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 224 €
Revenus locatifs : +20 608 €
Charges déductibles : -61 224 €
Résultat foncier Année 1 : -40 616 €(Déficit de 40 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 904 €/an
Revenus locatifs : +20 608 €
Charges déductibles : -11 904 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19216.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 882 €(65% de 198 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 687 €/an
Calcul : 128 882 € × 3,636% = 4 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 608 €61 233 €9 062 €-40 625 €21 400 €19 225 €19 225 €
221 020 €11 675 €8 824 €9 345 €--9 879 €
321 441 €11 428 €8 577 €10 012 €---
421 870 €11 173 €8 322 €10 696 €---
522 307 €10 909 €8 058 €11 398 €---
622 753 €10 636 €7 784 €12 117 €---
723 208 €10 352 €7 501 €12 856 €---
823 672 €10 059 €7 208 €13 613 €---
924 146 €9 756 €6 904 €14 390 €---
1024 629 €9 441 €6 590 €15 187 €---
1125 121 €9 116 €6 265 €16 005 €---
1225 624 €8 779 €5 928 €16 845 €---
1326 136 €8 430 €5 579 €17 706 €---
1426 659 €8 069 €5 218 €18 590 €---
1527 192 €7 695 €4 844 €19 497 €---
1627 736 €7 308 €4 456 €20 428 €---
1728 291 €6 907 €4 056 €21 384 €---
1828 856 €6 492 €3 640 €22 365 €---
1929 433 €6 062 €3 211 €23 372 €---
2030 022 €5 617 €2 766 €24 405 €---
2130 623 €5 156 €2 305 €25 466 €---
2231 235 €4 679 €1 828 €26 556 €---
2331 860 €4 186 €1 334 €27 674 €---
2432 497 €3 674 €823 €28 823 €---
2533 147 €3 145 €294 €30 002 €---
TOTAL660 085 €251 977 €131 377 €408 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 328 €-6 420 €+10 748 €
2+4 328 €0 €+4 328 €
3+4 328 €+40 €+4 288 €
4+4 328 €+3 209 €+1 119 €
5+4 328 €+3 419 €+909 €
6+4 328 €+3 635 €+693 €
7+4 328 €+3 857 €+471 €
8+4 328 €+4 084 €+244 €
9+4 328 €+4 317 €+11 €
10+4 328 €+4 556 €-228 €
11+4 328 €+4 802 €-474 €
12+4 328 €+5 053 €-725 €
13+4 328 €+5 312 €-984 €
14+4 328 €+5 577 €-1 249 €
15+4 328 €+5 849 €-1 521 €
16+4 328 €+6 128 €-1 800 €
17+4 328 €+6 415 €-2 087 €
18+4 328 €+6 709 €-2 381 €
19+4 328 €+7 011 €-2 683 €
20+4 328 €+7 322 €-2 994 €
21+4 328 €+7 640 €-3 312 €
22+4 328 €+7 967 €-3 639 €
23+4 328 €+8 302 €-3 974 €
24+4 328 €+8 647 €-4 319 €
25+4 328 €+9 001 €-4 673 €
Total+108 200 €+122 432 €+-14 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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