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Appartement - 2 pièce(s) - 67 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface67
Coût Total89 680
Loyer Annuel9 493
Rentabilité10.59%
Cashflow/mois+102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 701,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Spécial investisseur ! Appartement T2 loué situé à Châteauroux, dans résidence senior. Ce bien immobilier offre une superficie totale de 67 m², avec un espace de vie généreux de 36,8 m². L'appartement comprend une chambre spacieuse de 14,7 m².

L'appartement est situé au sein d'une résidence sénior, ce qui en fait un cadre de vie agréable et sécurisé. Il est accessible par un ascenseur, facilitant ainsi les déplacements au sein de l'immeuble. Loyer mensuel : 595 € hors charges.La localisation de cet appartement est un atout majeur. À moins de 500 mètres, vous trouverez plusieurs commerces de proximité, tels que L'Échoppe Bio et Bien-être, ainsi que des supermarchés comme Lidl et ALDI à proximité.

En matière de santé, plusieurs pharmacies, dont la Pharmacie Cazala et la Pharmacie Gambetta, sont également accessibles à pied. Pour les amateurs de mobilité électrique, des stations de recharge se trouvent à proximité, notamment au Rond-Point Raymond Picard et à la Place Voltaire.

Prix du bouquet : 47000.0 euros.

Numéro de mandat : 6635

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.811628, 1.697823
Total : 89 680
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 38 920
Valeur du bien : 85 920
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9493€/an
Fourchette totale : 624€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 7494€ - 12026€/an
Rentabilité brute :10.59%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 13.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 462,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 569,72
Coût de l'assurance :7 622,80
Taxe foncière : 949,34€/an
Soit par mois : 79,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 146,67€/mois
Soit par an : 1 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 920(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Carrelage murs et sol 10m²: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:240
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs/plafonds 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 493 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 680 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 760 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 820
Revenus locatifs : +9 493
Charges déductibles : -44 820
Résultat foncier Année 1 : -35 326(Déficit de 35 326 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 24 626
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 900 €/an
Revenus locatifs : +9 493
Charges déductibles : -5 900
Résultat foncier Années 2+ : 3 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24626.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 49344 8232 888-35 32910 700 €24 629 €24 629 €
29 6835 8252 8103 859--20 771 €
39 8775 7442 7304 133--16 638 €
410 0745 6602 6464 414--12 224 €
510 2765 5742 5604 702--7 522 €
610 4825 4852 4714 996--2 526 €
710 6915 3932 3795 298---
810 9055 2982 2845 607---
911 1235 2002 1865 923---
1011 3465 0992 0856 247---
1111 5724 9941 9806 578---
1211 8044 8861 8726 918---
1312 0404 7741 7607 266---
1412 2814 6591 6447 622---
1512 5264 5391 5257 987---
1612 7774 4161 4028 361---
1713 0324 2891 2748 744---
1813 2934 1571 1439 136---
1913 5594 0211 0079 538---
2013 8303 8818669 949---
2114 1073 73672110 371---
2214 3893 58657210 803---
2314 6773 43141711 246---
2414 9703 27125711 699---
2515 2703 1069212 164---
TOTAL304 077155 84641 570148 23110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 231
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994-3 210+5 204
2+1 9940+1 994
3+1 9940+1 994
4+1 9940+1 994
5+1 9940+1 994
6+1 9940+1 994
7+1 994+832+1 162
8+1 994+1 682+312
9+1 994+1 777+217
10+1 994+1 874+120
11+1 994+1 974+20
12+1 994+2 075-81
13+1 994+2 180-186
14+1 994+2 287-293
15+1 994+2 396-402
16+1 994+2 508-514
17+1 994+2 623-629
18+1 994+2 741-747
19+1 994+2 861-867
20+1 994+2 985-991
21+1 994+3 111-1 117
22+1 994+3 241-1 247
23+1 994+3 374-1 380
24+1 994+3 510-1 516
25+1 994+3 649-1 655
Total+49 850+44 469+5 381
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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